Với phần lớn chủ đầu tư lần đầu ở Tà Đùng, homestay đầu tiên nên dừng ở quy mô mà một hoặc hai người trông tại chỗ phục vụ được trọn vẹn vào một tối thứ Bảy kín phòng — thường là vài phòng đến dưới mười phòng — và chừa sẵn đất, đường ống, đường điện cho giai đoạn sau. Con số đúng của từng lô không đến từ diện tích đất, mà từ bốn giới hạn: sức người, nước, điện và lượng khách ngày thường.
Xây quá nhỏ thì chi phí cố định chia cho ít phòng, khó bù; xây quá lớn thì phần lớn phòng trống từ thứ Hai tới thứ Năm, người trông quá tải mỗi cuối tuần và chất lượng tụt. Bài này đưa ra cách tính từng giới hạn, một phép thử đơn giản với số liệu giả định, và cách chia giai đoạn để mở rộng không phải đập bỏ.
Vì sao diện tích đất không phải là con số quyết định
Người mua đất rộng hay nghĩ theo hướng: đất bao nhiêu mét vuông thì xây được bao nhiêu căn. Ở Tà Đùng, câu đó thường dẫn tới quy mô quá lớn so với khả năng vận hành. Một lô vài nghìn mét vuông đất đồi có thể đặt được nhiều bungalow về mặt hình học, nhưng chỉ một phần là đất được phép xây, một phần là nền ổn định, và chỉ một phần nhỏ trong số đó có góc nhìn đẹp.
Quan trọng hơn, mỗi phòng thêm vào không chỉ tốn tiền xây một lần. Nó kéo theo chăn ga, khăn tắm phải giặt, lượng nước nóng phải cấp, tải điện, bể tự hoại, thời gian dọn và một phần đánh giá của khách. Tới một ngưỡng, phòng thứ mười làm khó cả chín phòng còn lại vì người trông không kham nổi vào giờ cao điểm.
Vì vậy nên đảo câu hỏi: vào lúc đông nhất, homestay phục vụ tốt được bao nhiêu khách với nguồn lực mình có? Con số đó là quy mô giai đoạn một. Phần đất còn lại là quỹ để mở rộng khi nguồn lực tăng lên.
Có một lý do nữa để giữ giai đoạn đầu nhỏ: chủ mới chưa biết khách của mình thật sự là ai. Có nơi dự tính đón cặp đôi rồi nhận ra phần lớn khách là gia đình ba thế hệ; có nơi xây phòng gia đình rồi thấy nhóm bạn trẻ đi xe máy mới là khách chính. Vài phòng đầu tiên là cách rẻ nhất để học điều đó trước khi đổ phần vốn lớn hơn vào loại phòng có thể không ai cần.
Bốn giới hạn để tính quy mô
Sức người trông. Đây là giới hạn hay bị đánh giá thấp nhất. Trong một ngày cuối tuần, người trông vừa phải dọn phòng khách trả, vừa đón khách mới, vừa nấu ăn nếu có phục vụ bữa, vừa trả lời tin nhắn. Hãy liệt kê thời gian cho từng việc ở mỗi phòng rồi cộng lại; nếu tổng vượt quá một ngày làm việc của số người đang có, quy mô đã quá lớn.
Nước. Khách nghỉ dưỡng dùng nhiều nước: tắm nước nóng lâu, giặt đồ vải sau mỗi lượt, tưới vườn mùa khô. Nguồn giếng khoan hay nước suối ở vùng đồi có thể giảm mạnh vào cuối mùa khô, đúng lúc có các dịp lễ. Dung tích bể chứa và lưu lượng giếng thực tế đo vào cuối mùa khô mới là con số dùng được.
Điện. Bình nóng lạnh, máy giặt, máy sấy, bếp điện, máy bơm chạy cùng lúc vào buổi chiều tối cuối tuần. Đường dây nông thôn ở cuối tuyến có thể yếu, sụt áp. Hỏi điện lực về công suất được cấp, tính phương án nước nóng năng lượng mặt trời hoặc bơm nhiệt để giảm tải.
Khách ngày thường. Cuối tuần có thể kín, nhưng nếu ngày thường gần như trống thì phần lớn số phòng làm việc một hai ngày mỗi tuần. Quy mô hợp lý là quy mô mà phần doanh thu cuối tuần và mùa cao điểm đủ gánh chi phí cố định của cả tháng.
Phép thử quy mô với số liệu giả định
Bảng dưới là một ví dụ giả định để thấy cách tính, không phải số liệu thị trường Tà Đùng. Hãy thay bằng số của chính lô đất và nguồn lực của mình. Giả định: một người trông chính, một người phụ vào cuối tuần, mỗi phòng khách trả cần một khoảng thời gian nhất định để dọn, thay đồ vải và kiểm tra:
| Câu hỏi | Cách tính | Ví dụ giả định |
|---|---|---|
| Lúc đông nhất có bao nhiêu phòng trả và nhận cùng ngày? | Số phòng × tỷ lệ phòng đổi khách trong ngày cao điểm | Ví dụ giả định: cả 6 phòng đổi khách vào Chủ nhật |
| Tổng giờ dọn phòng trong ngày đó? | Số phòng đổi khách × thời gian dọn mỗi phòng | Ví dụ giả định: 6 phòng × khoảng 1 giờ = khoảng 6 giờ công |
| Còn bao nhiêu giờ cho đón khách, nấu ăn, việc phát sinh? | Tổng giờ công có − giờ dọn phòng | Ví dụ giả định: 2 người × 8 giờ − 6 giờ = 10 giờ |
| Nước cần cho một đêm kín phòng? | Số khách × mức dùng ước tính + giặt đồ vải | Đo thực tế từ một hai tháng vận hành đầu, cộng biên an toàn |
| Bể chứa đủ cho mấy ngày nếu giếng yếu? | Dung tích bể ÷ nhu cầu một ngày kín phòng | Nên đủ cho cả một kỳ nghỉ lễ dài |
Nếu dòng thứ ba ra con số quá nhỏ hoặc âm, quy mô đã vượt sức người. Khi đó có ba lựa chọn: giảm số phòng giai đoạn đầu, thêm người vào cuối tuần, hoặc thuê dịch vụ giặt đồ vải để giảm giờ công tại chỗ.
Cách tính này cố ý thô. Mục đích không phải ra một con số chính xác, mà là buộc mình nhìn vào ngày khó nhất của tuần thay vì ngày bình thường.
Chia giai đoạn để mở rộng mà không phải đập
Một kế hoạch giai đoạn tốt cho phép bắt đầu nhỏ mà vẫn giữ được bố cục tổng thể khi lớn lên. Những việc nên làm ngay từ giai đoạn một:
- Vẽ quy hoạch tổng thể cả lô dù chỉ xây một phần: vị trí các căn tương lai, đường nội bộ, khu phục vụ, chỗ đỗ xe, khu xử lý nước thải.
- Đặt khu phục vụ ở vị trí trung tâm của toàn bộ kế hoạch, không phải trung tâm của giai đoạn một, để sau này không phải dời bếp, kho, chỗ giặt.
- Chôn sẵn ống chờ cấp nước, thoát nước, ống luồn dây điện tới các vị trí căn tương lai khi đang đào đường nội bộ. Đào lại sau tốn hơn nhiều và phá cảnh quan đã trồng.
- Chọn bể nước, trạm bơm, đường điện chính theo quy mô cuối cùng hoặc dễ nâng cấp, thay vì vừa đủ cho giai đoạn một.
- Xây các căn giai đoạn một ở phía xa khu đất trống để khi thi công giai đoạn sau, xe và tiếng ồn không đi qua trước cửa phòng khách.
- Trồng cây che chắn sớm giữa các vị trí căn tương lai, vì cây cần vài năm mới đủ tán.
Giai đoạn hai chỉ nên bắt đầu khi giai đoạn một có số liệu thật: tỷ lệ lấp phòng theo mùa, những phàn nàn hay gặp, chi phí vận hành mỗi tháng. Số liệu đó cũng cho biết nên thêm loại phòng nào, phòng cặp đôi hay phòng gia đình.
Không gian chung, bãi xe và nước thải cũng là quy mô
Khi đếm phòng, người ta hay quên rằng mỗi khách còn cần chỗ ngồi ăn, chỗ ngồi ngắm hồ, chỗ đỗ xe và một phần dung tích của hệ thống nước thải. Ở Tà Đùng, khách thường ở lại trong khuôn viên nhiều giờ, nhất là buổi tối và những ngày mưa, nên không gian chung có mái che phải đủ cho toàn bộ khách lúc kín phòng, không chỉ cho một nửa.
Bãi đỗ xe là giới hạn thực tế ở đất đồi. Mỗi nhóm khách thường đi một ô tô hoặc vài xe máy; xe phải quay đầu được, đỗ được khi trời mưa mà không trượt dốc. Nếu lô đất chỉ đủ chỗ cho vài xe, đó cũng là trần của số phòng, dù đất còn rộng ở phía dưới.
Nước thải và rác thì tăng theo số khách. Bể tự hoại, hệ thống xử lý nước thải phải tính theo số người tối đa, đặt xa nguồn nước, xa mép hồ và tránh chỗ nước mưa dồn về. Rác phải có chỗ tập kết kín, có lịch chở đi; ở vùng xa, việc thu gom có thể không thường xuyên như ở thành phố, nên khu chứa rác cần đủ cho nhiều ngày.
Gộp tất cả lại, quy mô thật của một homestay là con số nhỏ nhất trong các giới hạn: người, nước, điện, chỗ xe, không gian chung, nước thải. Giới hạn nào nhỏ nhất thì đó là chỗ cần đầu tư trước nếu muốn lớn hơn.
Cơ cấu loại phòng quan trọng không kém số phòng
Cùng một số giường, cách chia phòng quyết định ai sẽ đặt. Khách lên Tà Đùng có nhiều nhóm gia đình và nhóm bạn đi chung xe, nên phòng gia đình hai giường lớn hoặc hai phòng thông nhau thường được tìm. Cặp đôi thì muốn phòng riêng tư, nhìn hồ, có hiên. Nhóm công ty nhỏ cần nhiều phòng gần nhau và một không gian chung đủ rộng để ăn uống, sinh hoạt.
Một cơ cấu linh hoạt cho giai đoạn đầu là trộn vài phòng đôi có view tốt nhất với một hai phòng gia đình, cộng không gian chung đủ chỗ cho cả homestay ăn cùng lúc. Khi một nhóm lớn muốn thuê trọn, homestay vẫn phục vụ được; khi khách lẻ, các phòng đôi vẫn bán riêng.
Tránh xây toàn phòng giống hệt nhau chỉ vì dễ thi công. Ở một vùng khách đến chủ yếu theo nhóm cuối tuần, khả năng đáp ứng nhiều kiểu nhóm khác nhau quan trọng hơn sự đồng đều về kiến trúc.
Khi nào nên mở rộng và khi nào nên dừng
Dấu hiệu nên mở rộng là cuối tuần và các dịp lễ thường xuyên phải từ chối khách trong nhiều tháng liên tục, ngày thường cũng có khách đều hơn, và người trông vẫn giữ được chất lượng. Lúc đó phần cầu vượt cung là có thật, không phải một mùa cao điểm đơn lẻ.
Dấu hiệu nên dừng là đánh giá bắt đầu nhắc tới phòng chưa sạch, phản hồi tin nhắn chậm, thiếu nước nóng giờ cao điểm. Những dấu hiệu đó cho thấy quy mô hiện tại đã chạm trần của sức người hoặc hạ tầng; thêm phòng chỉ làm tệ hơn.
Cũng có lúc dừng hẳn ở quy mô nhỏ là lựa chọn đúng: một homestay ít phòng, chủ ở tại chỗ, khách quen quay lại, chi phí thấp, có thể bền hơn một khu nghỉ nhiều phòng phải thuê nhiều người. Mở rộng là phương án, không phải nghĩa vụ.
Câu hỏi thường gặp
Mấy phòng thì một người trông xoay xở được?
Tuỳ việc người đó phải làm: chỉ dọn phòng và đón khách, hay còn nấu ăn, giặt đồ vải, chăm vườn. Cách tính đúng là cộng thời gian từng việc trong ngày đông nhất. Thuê giặt ngoài và không phục vụ bữa có thể giúp một người trông được nhiều phòng hơn.
Có nên vay vốn để xây đủ quy mô một lần cho đỡ phát sinh?
Xây một lần tiết kiệm một phần chi phí huy động thi công, nhưng chịu rủi ro lớn hơn nếu khách chưa đều, và áp lực trả nợ trong những tháng vắng. Việc vay hay không là quyết định tài chính riêng; nhiều chủ chọn xây giai đoạn nhỏ bằng vốn tự có và chừa hạ tầng cho phần mở rộng.
Nên làm bể chứa nước lớn cỡ nào?
Nên đủ phục vụ toàn bộ homestay kín phòng trong vài ngày liên tục khi nguồn nước yếu, nhất là dịp lễ rơi vào cuối mùa khô. Con số cụ thể tính từ số khách tối đa, thói quen dùng nước và lưu lượng giếng đo vào cuối mùa khô, có biên dự phòng.
Có cần xây phòng ở cho người trông ngay từ đầu không?
Nên có. Người trông cần ở gần để xử lý việc ban đêm và sáng sớm. Phòng ở riêng, kín đáo, có chỗ nghỉ ngơi đàng hoàng còn giúp giữ người lâu dài. Dựng tạm sau thường nằm sai chỗ, lộ ra trong tầm nhìn của khách.
Mở rộng giai đoạn hai có phải xin giấy tờ lại không?
Thường có, vì quy mô thay đổi có thể kéo theo yêu cầu khác về phòng cháy, giấy phép xây dựng, đăng ký kinh doanh và điều kiện an ninh. Nên hỏi trước khi thiết kế giai đoạn hai, cũng như khi làm giai đoạn một.