Chi phí làm một homestay ở Tà Đùng gồm hai phần tách biệt: vốn đầu tư một lần (đất, hạ tầng tới lô đất, san nền và kè, xây dựng, trang thiết bị, giấy tờ, chi phí trước khai trương) và chi phí vận hành lặp lại mỗi tháng (nhân sự, điện nước, đồ tiêu hao, giặt là, hoa hồng kênh bán, bảo trì, thuế phí). Điểm hoà vốn vận hành là số đêm phòng mỗi tháng đủ để doanh thu trang trải chi phí vận hành; thời gian thu hồi vốn đầu tư là câu hỏi dài hơn và ít chắc chắn hơn nhiều.
Bài này không đưa ra con số chi phí hay doanh thu, vì mỗi lô đất, mỗi mô hình và mỗi thời điểm một khác, và mọi con số chung đều dễ dẫn tới quyết định sai. Thay vào đó là danh mục đầy đủ các khoản cấu thành, những khoản hay bị quên ở vùng đồi hồ, và một cách tính điểm hoà vốn mà bạn tự điền bằng báo giá và số liệu của chính mình.
Vốn đầu tư một lần: các nhóm khoản
Bảng dưới liệt kê các nhóm vốn thường gặp khi làm homestay trên đất đồi quanh hồ. Cột cuối ghi những điểm khiến chi phí ở vùng này hay vượt dự toán:
| Nhóm | Gồm những gì | Hay vượt dự toán vì |
|---|---|---|
| Đất và pháp lý đất | Tiền mua đất, thuế phí chuyển nhượng, đo đạc, chuyển mục đích nếu được phép | Phát sinh nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích; đo lại ranh |
| Hạ tầng tới lô đất | Làm hoặc nâng cấp đường vào, kéo điện, khoan giếng hoặc dẫn nước, bể chứa | Đường dài hơn dự tính, giếng phải khoan lại, trạm biến áp xa |
| San nền, kè, thoát nước | Đào đắp, tường kè, rãnh thoát nước mưa, chống sạt taluy | Gặp đá, đất yếu; mưa làm sạt phải làm lại |
| Xây dựng công trình | Nhà chính, bungalow, phòng tắm, bếp, nhà người trông, kho, giặt phơi | Chở vật liệu đường dốc, hao hụt, thợ phải ăn ở tại chỗ |
| Hệ thống kỹ thuật | Điện trong nhà, nước nóng, xử lý nước thải, phòng cháy, internet | Nhân theo số căn khi rải rác; chuẩn phòng cháy cao hơn dự tính |
| Trang thiết bị | Giường, nệm, đồ vải nhiều bộ, thiết bị bếp, đồ phòng tắm, máy giặt, đèn | Phải mua nhiều bộ đồ vải để xoay vòng; vận chuyển xa |
| Cảnh quan, lối đi | Bậc thang, đèn lối đi, cây xanh, khu ngồi ngoài trời | Hay bị cắt khỏi dự toán rồi phải làm thêm khi khách phàn nàn |
| Giấy tờ và trước khai trương | Thiết kế, giấy phép, đăng ký kinh doanh, ảnh chụp, tuyển và đào tạo người | Thời gian chờ thủ tục kéo dài, phát sinh sửa theo yêu cầu |
| Dự phòng | Khoản để riêng cho phát sinh và những tháng đầu chưa có khách | Thường bị bỏ qua hoàn toàn |
Hạ tầng tới lô đất và san nền, kè là hai nhóm phân biệt rõ nhất giữa làm homestay ở vùng đồi hồ và làm ở thị trấn có sẵn điện nước. Nhiều người chỉ dự toán phần xây nhà rồi bất ngờ khi phần "dưới đất" chiếm một tỷ trọng lớn.
Khoản dự phòng không phải là sự bi quan; đó là sự thật của xây dựng ở vùng xa. Không có dự phòng, một đợt mưa sạt taluy hay một giếng khoan không ra nước có thể làm dừng cả dự án giữa chừng.
Chi phí vận hành hằng tháng: cố định và biến đổi
Nhân sự. Lương người trông chính, người phụ theo ngày, bữa ăn và chỗ ở nếu có, thưởng lễ Tết. Đây thường là khoản cố định lớn nhất và không giảm được nhiều khi vắng khách nếu muốn giữ người giỏi.
Điện, nước, internet. Có phần cố định (thuê bao internet, điện cho đèn lối đi, tủ lạnh, máy bơm) và phần biến đổi theo số khách (nước nóng, giặt sấy, điều hoà nếu có). Ở vùng đồi, máy bơm nước là khoản điện đáng kể.
Đồ tiêu hao và giặt là. Nước uống, đồ dùng phòng tắm, giấy, túi rác, hoá chất tẩy rửa, gas; chi phí giặt hoặc điện nước cho máy giặt, máy sấy. Tăng theo số đêm phòng.
Hoa hồng và chi phí bán hàng. Phần trăm hoa hồng trả cho sàn đặt phòng trên mỗi đặt phòng, phí phần mềm quản lý, chi phí quảng cáo nếu có. Biến đổi theo doanh thu và theo kênh.
Bảo trì và thay thế. Sơn, chống thấm, sửa mái, thay bóng đèn, sửa máy bơm, thay đồ vải đã cũ, thay vải lều nếu làm glamping. Nên trích đều mỗi tháng thay vì đợi hỏng mới chi.
Thuế, phí, bảo hiểm. Thuế của hộ kinh doanh theo chế độ hiện hành, các loại phí địa phương, bảo hiểm tài sản hoặc cháy nổ nếu mua. Kiểm với cơ quan thuế và đơn vị bảo hiểm.
Chi phí của chủ. Đi lại lên Tà Đùng định kỳ, điện thoại, thời gian quản lý. Khoản này hay bị bỏ khỏi bảng tính, khiến homestay có vẻ lãi hơn thực tế.
Tự tính điểm hoà vốn vận hành
Điểm hoà vốn vận hành trả lời câu hỏi: mỗi tháng cần bán bao nhiêu đêm phòng để không lỗ tiền vận hành, chưa tính thu hồi vốn đầu tư. Cách tính dùng số của chính bạn:
- Cộng chi phí cố định mỗi tháng (F): lương người trông chính, internet, điện nước tối thiểu, phần mềm, bảo trì trích đều, chi phí của chủ.
- Tính giá bán bình quân một đêm phòng (P): lấy trung bình có trọng số giữa giá ngày thường, cuối tuần, lễ theo tỷ lệ đêm bán dự kiến, không lấy giá cuối tuần làm chuẩn.
- Tính chi phí biến đổi một đêm phòng (V): đồ tiêu hao, giặt là, điện nước theo khách, hoa hồng bình quân, công người phụ tính theo đêm.
- Tính phần đóng góp mỗi đêm = P − V. Đây là phần mỗi đêm phòng góp vào trang trải chi phí cố định.
- Điểm hoà vốn vận hành = F ÷ (P − V), ra số đêm phòng cần bán mỗi tháng.
- So với sức bán thực tế: số phòng × số đêm trong tháng × tỷ lệ lấp phòng khả dĩ theo mùa. Nếu điểm hoà vốn gần sát hoặc vượt sức bán mùa vắng, mô hình đang quá nặng chi phí cố định.
Ví dụ giả định để thấy cách đọc: nếu chi phí cố định mỗi tháng tương đương phần đóng góp của 25 đêm phòng, thì homestay 5 phòng cần bán 25 đêm phòng, tức khoảng một phần sáu sức chứa của tháng 30 ngày, chỉ để không lỗ vận hành. Nếu cuối tuần kín còn ngày thường gần như trống, tháng có bốn cuối tuần chỉ cho khoảng 40 đêm phòng ở tối thứ Sáu và thứ Bảy; con số 25 nghe có vẻ dễ, nhưng mùa mưa với tỷ lệ huỷ cao có thể kéo xuống sát ngưỡng.
Con số trong ví dụ là giả định, không phải số liệu Tà Đùng. Hãy chạy phép tính với ba kịch bản: mùa vắng, mùa bình thường, mùa cao điểm, và chỉ tự tin khi kịch bản mùa vắng vẫn không lỗ quá sức chịu đựng.
Thu hồi vốn đầu tư: vì sao nên tính thận trọng
Sau khi vượt điểm hoà vốn vận hành, phần dư mỗi tháng mới là thứ dùng để thu hồi vốn đầu tư. Thời gian thu hồi bằng tổng vốn đầu tư chia cho phần dư bình quân mỗi năm. Phép chia đơn giản, nhưng cả tử số lẫn mẫu số đều dễ bị ước lượng sai theo hướng lạc quan.
Tử số hay bị thiếu vì không tính hạ tầng, kè, dự phòng, chi phí trước khai trương, chi phí cơ hội của tiền đất. Mẫu số hay bị thổi vì lấy công suất cuối tuần làm chuẩn cho cả năm, quên những tháng mưa, quên chi phí thay thế lớn sau vài năm như sơn lại, thay nệm, thay mái lá, thay vải lều.
Một homestay ở vùng hồ có thể là tài sản tốt theo nhiều nghĩa: nơi nghỉ của gia đình, giữ và làm tăng giá trị sử dụng của đất, tạo việc làm cho người địa phương, và có dòng tiền bù chi phí giữ tài sản. Nhưng nếu kỳ vọng duy nhất là thu hồi vốn nhanh bằng tiền phòng, cần tính rất thận trọng và chuẩn bị tinh thần cho kịch bản chậm hơn dự tính. Đây là thông tin tham khảo, không phải lời khuyên tài chính cho trường hợp cụ thể.
Những khoản hay bị quên khi lập dự toán ở vùng đồi hồ
Danh sách dưới đây gom những khoản mà chủ homestay ở vùng xa thường chỉ nhận ra sau khi đã bắt đầu:
- Chỗ ăn ở cho thợ trong thời gian thi công, vì thợ thường từ nơi khác tới.
- Chi phí vận chuyển vật liệu đoạn cuối bằng xe nhỏ hoặc sức người khi xe tải không vào tới lô đất.
- Bộ đồ vải dự phòng thứ ba, thứ tư để xoay vòng khi trời mưa không phơi khô kịp.
- Máy sấy, máy hút ẩm, túi hút ẩm cho tủ trong mùa mưa.
- Máy bơm dự phòng, máy phát điện hoặc bộ lưu điện cho các thiết bị thiết yếu.
- Đèn lối đi, tay vịn, rãnh thoát nước dọc bậc thang trên đất dốc.
- Thiết bị phòng cháy, biển chỉ dẫn thoát nạn, tủ thuốc sơ cứu.
- Chi phí ảnh chụp chuyên nghiệp theo mùa cho các kênh bán phòng.
- Những tháng đầu chạy thử với người quen, gần như không có doanh thu.
Mỗi khoản đơn lẻ không lớn, nhưng cộng lại có thể là một phần đáng kể của dự toán. Đưa chúng vào ngay từ đầu dễ hơn nhiều so với tìm tiền khi đã xây được một nửa.
Giảm chi phí mà không giảm chất lượng
Chi phí lớn nhất thường nằm ở những quyết định thiết kế ban đầu, không phải ở việc tiết kiệm từng gói xà phòng. Đặt công trình theo đường đồng mức để giảm đào đắp, tập trung khu phục vụ để giảm đường đi và đường ống, chọn quy mô vừa sức người — những quyết định này giảm chi phí lâu dài hơn mọi mẹo vặt.
Ở phía vận hành, nước nóng năng lượng mặt trời hoặc bơm nhiệt giảm tiền điện; đồ vải chất lượng tốt bền hơn, ít phải thay; lịch bảo trì đều tránh được những lần sửa lớn bất ngờ. Bán phòng ở dài ngày giảm số lần dọn và giặt trên mỗi đêm.
Những chỗ không nên tiết kiệm: an toàn điện, phòng cháy, kè và thoát nước, nệm và chăn, nước nóng. Đây là những thứ khách cảm nhận ngay hoặc là những thứ, nếu hỏng, gây thiệt hại vượt xa số tiền đã tiết kiệm.
Cuối cùng, so báo giá theo cùng một danh mục. Hai nhà thầu báo giá chênh nhau nhiều thường là do một bên chưa tính kè, thoát nước, vận chuyển đoạn cuối hay hoàn thiện; chọn báo giá thấp mà thiếu hạng mục là dời chi phí sang giai đoạn sau, lúc khó thương lượng hơn.
Câu hỏi thường gặp
Làm homestay ở Tà Đùng cần bao nhiêu vốn?
Không có con số chung vì phụ thuộc lô đất, hạ tầng sẵn có, mô hình, số phòng, vật liệu và thời điểm. Cách đúng là lập danh mục đủ các nhóm khoản như trong bài, lấy báo giá thực tế cho từng nhóm tại chỗ, cộng thêm khoản dự phòng và tiền chạy những tháng đầu.
Có nên lấy công suất phòng của nơi khác để tính không?
Chỉ nên dùng để tham khảo rất thận trọng. Công suất phụ thuộc vị trí, đường vào, chất lượng, kênh bán, đánh giá và thời gian hoạt động của từng cơ sở. Tốt hơn là tính ba kịch bản và chỉ tự tin khi kịch bản thấp vẫn chịu được.
Chi phí cố định nào khó cắt giảm nhất?
Lương người trông chính và các khoản duy trì hạ tầng như internet, điện tối thiểu, bảo trì. Cắt người trông vào mùa vắng thường làm mất người giỏi, và tìm người mới ở vùng xa tốn hơn giữ người cũ. Vì vậy nên tính quỹ dự phòng cho mùa vắng ngay từ đầu.
Có nên tính chi phí đất vào vốn đầu tư homestay không?
Nên, ít nhất dưới dạng chi phí cơ hội, nếu muốn so sánh homestay với các cách dùng tiền khác. Nếu đất đã có sẵn từ lâu, nhiều người tách riêng để xem phần xây dựng và vận hành có tự đứng được không. Cả hai cách đều hợp lý, miễn là nói rõ đang tính theo cách nào.
Bao lâu nên xem lại bảng tính chi phí?
Nên xem mỗi tháng trong năm đầu và mỗi quý sau đó, đối chiếu với sổ thu chi thật. Những khoản lệch nhiều so với dự toán là nơi cần tìm hiểu nguyên nhân. Sau một vòng mùa khô và mùa mưa, bảng tính dựa trên số liệu thật sẽ đáng tin hơn hẳn bản dự toán ban đầu.