Quy hoạch mặt bằng một lô farmstay ở Tà Đùng nên đi theo thứ tự: pháp lý trước, nước và đường sau, view cuối cùng. Phần đất ở trên sổ quyết định nơi đặt nhà và phòng cho khách; nguồn nước và lối vào quyết định vườn và công trình nằm ở đâu thì vận hành được; còn hướng nhìn ra hồ là thứ để tinh chỉnh vị trí cửa sổ, hiên nhà trong phạm vi đã chọn. Làm ngược lại, đặt nhà ở chỗ đẹp nhất rồi tìm cách hợp pháp hoá và kéo nước lên, là con đường tốn kém nhất.
Một lô farmstay thường chia thành năm vùng: vùng sản xuất, khu ở của chủ, khu đón khách, hạ tầng (đường, nước, điện, xử lý nước thải) và vùng đệm. Bài này gợi ý cách bố trí từng vùng trên địa hình đồi dốc quanh hồ, những sai lầm hay gặp và một trình tự vẽ mặt bằng mà chủ đất có thể tự làm trước khi gặp kiến trúc sư hay kỹ sư.
Diện tích bao nhiêu là đủ cho một farmstay
Không có con số chuẩn. Một gia đình muốn có chỗ nghỉ cuối tuần, vài phòng cho bạn bè, một vườn cà phê nhỏ để trải nghiệm có thể vận hành tốt trên vài nghìn mét vuông. Một farmstay muốn có sản phẩm nông nghiệp thật, đủ hoạt động cho khách ở vài ngày, có khoảng cách riêng tư giữa các phòng, thường cần từ một héc-ta trở lên. Lô rộng hơn thì thêm vùng đệm, thêm vườn, nhưng cũng thêm công chăm và chi phí giữ đất.
Câu hỏi hữu ích hơn "bao nhiêu mét" là "mình chăm nổi bao nhiêu". Một héc-ta vườn cây lâu năm trên đất dốc cần nhân công thường xuyên; nếu chủ ở xa, không thuê người, phần vườn sẽ xuống cấp nhanh và kéo cả cảm nhận của khách xuống theo. Nhiều chủ farmstay chọn giữ phần sản xuất chính vừa sức, phần còn lại để cây rừng, cây che bóng ít phải chăm.
Hình dạng lô đất cũng quan trọng không kém diện tích. Lô dài hẹp chạy dọc sườn đồi khó bố trí riêng tư; lô vuông vức, có một mặt giáp đường, một mặt nhìn xuống hồ dễ chia vùng hơn. Khi so hai lô, hãy phác thử năm vùng lên từng lô để thấy lô nào chia được hợp lý.
Năm vùng chức năng của một lô farmstay
Bảng dưới gợi ý vị trí ưu tiên của từng vùng trên địa hình đồi dốc. Thực tế phải điều chỉnh theo vị trí phần đất ở trên sổ và nguồn nước.
| Vùng | Gồm những gì | Vị trí ưu tiên | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Sản xuất | Vườn cà phê, cây ăn trái, rau, chăn nuôi nhỏ | Đất tốt, tầng dày, gần nguồn nước | Không để khách đi qua khu vừa phun thuốc |
| Khu ở của chủ | Nhà ở, bếp, kho cá nhân | Trên đất ở, gần đường vào, nhìn được toàn khu | Tách khỏi lối đi của khách |
| Khu đón khách | Phòng nghỉ, nhà sinh hoạt chung, chỗ ăn | Trên đất ở, có view, có khoảng cách riêng tư | Gần bãi đỗ nhưng không sát đường ồn |
| Hạ tầng | Đường, bãi đỗ, bồn nước, trạm bơm, xử lý nước thải | Chạy theo đường đồng mức, nơi nền chắc | Xử lý nước thải đặt thấp, xa suối và mép hồ |
| Vùng đệm | Cây rừng, hàng rào xanh, dải cỏ | Ranh giới với hàng xóm, rừng, mép hồ, đường | Giảm xói, giữ riêng tư, chắn gió |
Nhà của chủ và khu khách nên có khoảng cách vừa đủ: đủ gần để chủ hoặc người quản lý hỗ trợ khách nhanh, đủ xa để hai bên không làm phiền nhau.
Đặt khu ở và khu khách: pháp lý trước, view sau
Vì nhà ở và phòng cho khách ngủ qua đêm cần đặt trên đất ở, vị trí phần đất ở trên sổ là điểm neo của cả mặt bằng. Trước khi phác, hãy đánh dấu chính xác ranh phần đất ở ngoài thực địa bằng cọc, dựa trên bản đồ địa chính. Nếu phần đất ở nằm ở chỗ không thuận, ví dụ sát đường, khuất view, chủ có thể tính xin chuyển mục đích thêm một phần ở vị trí khác khi phù hợp quy hoạch, nhưng không nên phác nhà ở chỗ chưa có đất ở rồi coi như việc xin chuyển chỉ là thủ tục.
Trong phạm vi đất ở, view là thứ để tinh chỉnh. Hướng nhìn ra hồ Tà Đùng đẹp nhất thường là hướng có nhiều đảo nhỏ, nhưng cũng cần tính hướng nắng chiều gắt, hướng gió mùa và sương. Nhà đặt trên đỉnh đồi trống đón trọn gió mạnh mùa khô; nhà đặt lưng chừng sườn, tựa vào phía có cây, thường dễ chịu hơn. Hiên rộng, mái đua sâu giúp chống mưa hắt và nắng chiều.
Với nhiều phòng cho khách, bố trí so le theo đường đồng mức thay vì xếp thẳng hàng: mỗi phòng có view riêng, không nhìn thẳng vào phòng bên cạnh, và nền móng ít phải đào đắp. Lối đi giữa các phòng nên thoải, có bậc chắc chắn, đèn chiếu sáng thấp cho buổi tối.
Đường nội bộ, bãi đỗ và xe chở vật tư
Trên đất đồi, đường là hạng mục tốn kém và dễ hỏng nhất. Đường xẻ thẳng xuống dốc thành rãnh nước mùa mưa, mỗi năm phải sửa lại. Đường chạy theo đường đồng mức, có độ dốc dọc vừa phải, có rãnh thoát nước bên taluy dương và cống ngang ở những điểm tụ thủy sẽ bền hơn nhiều.
Cần phân biệt hai loại đường. Đường chính cho xe tải nhỏ chở vật liệu, phân bón, nông sản và xe khách vào bãi đỗ: cần nền chắc, rộng vừa đủ, có chỗ quay đầu. Đường phụ, lối đi bộ cho khách trong vườn: hẹp, mềm, có thể là đất nện, đá dăm, bậc gỗ, không cần bê tông. Giữ lối đi trong vườn có mặt thấm nước giúp giảm dòng chảy mặt và hợp tinh thần farmstay hơn.
Bãi đỗ xe nên ở gần lối vào, trên phần đất phù hợp, để xe khách không phải đi sâu vào vườn. Từ bãi đỗ, khách đi bộ tới phòng; hành lý có thể chuyển bằng xe đẩy nhỏ. Cách bố trí này giữ yên tĩnh cho khu nghỉ và tránh xe chạy qua vùng sản xuất.
Nước, điện và nước thải: hạ tầng ít ai chụp ảnh nhưng quyết định vận hành
Bồn nước đặt cao. Đặt bồn chứa ở điểm cao trong lô để nước tự chảy xuống các khu với áp lực ổn định, giảm phụ thuộc máy bơm và có dự trữ khi mất điện.
Điện đi ngầm hoặc theo lối đi. Đường dây điện chằng chịt phá cảnh quan và nguy hiểm trong mùa mưa gió. Kéo điện theo các lối đi, đi ống bảo vệ, có cầu dao từng khu. Ở chỗ xa lưới, điện mặt trời có pin lưu trữ cho chiếu sáng và bơm nhỏ là phương án đáng tính.
Xử lý nước thải đặt thấp, xa nguồn nước. Bể tự hoại, bãi lọc phải đặt thấp hơn khu ở, cách xa suối, giếng và mép hồ. Nước thải không được chảy thẳng xuống hồ thủy điện; farmstay càng đông khách, yêu cầu về xử lý nước thải và bảo vệ môi trường càng cao.
Rác và chất thải nông nghiệp. Dành một góc khuất gió, khuất tầm nhìn để phân loại rác, ủ phân từ lá, vỏ cà phê, phân chuồng. Rác của khách vùng xa thường phải tự chở ra điểm tập kết.
Mặt bằng cho hôm nay và cho mười năm sau
Hiếm chủ farmstay nào xây xong mọi thứ trong một lần. Vốn, thời gian và hiểu biết về đất đều tăng dần, nên mặt bằng nên được vẽ cho cả lộ trình: giai đoạn đầu chỉ có nhà của chủ, kho, lối đi chính và vườn; giai đoạn sau thêm vài phòng khách; giai đoạn xa hơn có thể thêm nhà sinh hoạt chung, khu trải nghiệm. Mỗi giai đoạn đều phải tự đứng được, không để công trường dở dang kéo dài.
Điều quan trọng là chừa sẵn chỗ cho những thứ sẽ đến: hành lang cho đường ống, đường điện tới vị trí phòng khách tương lai; diện tích đất ở đủ cho số phòng dự kiến (hoặc kế hoạch xin chuyển thêm); bể xử lý nước thải có thể mở rộng. Nếu không chừa, giai đoạn sau sẽ phải đào phá những gì đã làm.
Ngược lại, đừng xây hạ tầng cho mười năm sau ngay trong năm đầu. Đường rộng, bãi đỗ lớn, hệ thống điện công suất cao khi chưa có khách là vốn chết và còn làm lô đất trông như công trường. Trồng cây che bóng, cây ranh, cây lâu năm thì nên làm sớm nhất có thể, vì đó là hạng mục duy nhất mà thời gian tự làm thay chủ.
Trình tự vẽ mặt bằng chủ đất tự làm được
Trước khi thuê thiết kế, chủ đất có thể tự đi qua các bước sau để có một bản phác đủ rõ:
- In bản đồ địa chính thửa đất, ghi ranh từng loại đất, ranh giáp rừng, đường, hồ.
- Đi thực địa, đánh dấu lên bản đồ: nguồn nước, chỗ trũng đọng nước, rãnh xói, đá lộ đầu, cây lớn nên giữ, hướng view đẹp, hướng gió, chỗ có sóng điện thoại.
- Vạch đường chính theo đường đồng mức từ lối vào tới bãi đỗ và khu ở.
- Đặt khu ở của chủ và khu khách trong phạm vi đất ở, so le theo sườn.
- Đặt vùng sản xuất ở đất tốt gần nguồn nước; vùng đệm ở các ranh giới.
- Vẽ đường ống nước, đường điện, vị trí bồn, bể xử lý nước thải.
- Mang bản phác đi hỏi bộ phận đất đai, xây dựng của xã và nhờ kỹ sư khảo sát địa chất những vị trí đặt công trình.
Bản phác này không thay hồ sơ thiết kế, nhưng giúp chủ đất trao đổi với người thiết kế hiệu quả hơn và tránh chọn vị trí sai ngay từ đầu.
Những sai lầm hay gặp khi chia lô farmstay
Từ những khu farmstay vùng đồi đã làm, có vài sai lầm lặp lại:
- Phá hết cây cũ để dọn mặt bằng, rồi phải chờ nhiều năm mới có bóng mát trở lại.
- Đặt nhà ngay trên đường tụ thủy, mùa mưa đầu tiên nước chảy qua móng.
- Làm đường bê tông rộng khắp vườn, mặt đất mất khả năng thấm, nước chảy dồn gây xói chân dốc.
- Xếp phòng khách thẳng hàng sát nhau, mất riêng tư, phòng sau bị phòng trước che view.
- Đặt bể xử lý nước thải cao hơn giếng hoặc gần suối.
- Không chừa vùng đệm với hàng xóm, về sau phát sinh tranh chấp ranh giới, khói, tiếng ồn.
- Đặt khu vui chơi trẻ em, ao cảnh sát mép taluy hoặc gần khu chứa thuốc bảo vệ thực vật.
- Quên chỗ cho kho vật tư, chỗ phơi đồ, chỗ để xe của người làm vườn, đến lúc vận hành thì đồ đạc bày ra ngay trước phòng khách.
- Thiết kế bãi đỗ quá nhỏ cho dịp lễ, xe khách phải đậu dọc đường thôn gây phiền hàng xóm.
Mỗi sai lầm trên đều sửa được, nhưng sửa sau khi đã xây tốn hơn nhiều so với vẽ đúng từ đầu. Một mùa mưa quan sát trước khi xây lớn luôn đáng giá.
Câu hỏi thường gặp
Có cần thuê kiến trúc sư để quy hoạch farmstay không?
Nên có kiến trúc sư hoặc kỹ sư cho phần công trình và hạ tầng, đặc biệt trên đất dốc. Nhưng chủ đất nên tự làm bản phác chức năng trước, vì chỉ chủ mới biết rõ mục tiêu, ngân sách và cách mình muốn vận hành.
Nên đặt phòng khách gần hay xa nhà chủ?
Đủ gần để hỗ trợ khách nhanh khi cần, đủ xa để mỗi bên có riêng tư. Thường bố trí nhà chủ gần lối vào, kiểm soát được người ra vào, còn phòng khách ở phía có view và yên tĩnh hơn.
Đường nội bộ trong farmstay có nên đổ bê tông không?
Chỉ nên bê tông đoạn đường chính cho xe tải và khách vào bãi đỗ, nhất là đoạn dốc trơn mùa mưa. Lối đi trong vườn nên giữ mặt thấm nước như đất nện, đá dăm, bậc gỗ để giảm xói và giữ cảnh quan.
Một lô một héc-ta nên chia bao nhiêu cho vườn, bao nhiêu cho công trình?
Không có tỷ lệ chuẩn. Phần công trình bị giới hạn bởi diện tích đất ở và quy định sử dụng đất; phần vườn nên chiếm phần lớn để farmstay có sản xuất thật. Hãy bắt đầu từ diện tích đất ở trên sổ rồi bố trí phần còn lại.
Có nên giữ cây rừng, cây lớn sẵn có trên lô đất không?
Nên giữ tối đa cây lớn khoẻ mạnh. Chúng cho bóng mát ngay, giữ đất chống xói và tạo cảnh quan mà trồng mới phải chờ nhiều năm. Chỉ chặt cây nguy hiểm, cây chết hoặc cây nằm đúng vị trí bắt buộc phải làm đường, móng.
Có cần chừa vùng đệm với hàng xóm không?
Nên chừa. Một dải cây xanh dọc ranh giới giúp giữ riêng tư cho khách, giảm tiếng ồn, chắn bụi thuốc phun từ vườn bên cạnh và hạn chế tranh chấp ranh giới về sau.