Tổng chi phí sở hữu một lô đất ở Tà Đùng gồm bốn lớp: chi phí lúc mua (giá đất cộng thuế, phí, công chứng, đo đạc), chi phí làm cho đất dùng được (lối vào, điện, nước, mốc, rào), chi phí giữ đất hằng năm (thuế sử dụng đất, trông giữ, phát dọn, sửa sau mùa mưa, đi lại) và chi phí cơ hội của khoản vốn bỏ vào. Người chỉ tính lớp thứ nhất thường thấy lô đất "đắt hơn dự tính" sau vài năm.
Với đất đô thị đã có hạ tầng, chi phí ngoài giá mua tương đối nhỏ. Với đất vùng hồ, nhiều lô cần đầu tư thêm đáng kể mới dùng được, và chi phí giữ chạy đều mỗi năm dù anh chị có lên hay không. Bài này liệt kê từng khoản, ai thường trả, bao lâu một lần, để anh chị tự lập bảng cho lô đất của mình. Không có đơn giá thật ở đây, vì mỗi lô một khác và giá thay đổi theo thời điểm.
Vì sao giá mua chỉ là phần nổi
Khi so hai lô đất, người mua thường so giá chào bán. Nhưng hai lô có giá mua gần nhau có thể có tổng chi phí sở hữu chênh lệch lớn. Lô thứ nhất sát đường bê tông, có điện, có giếng sẵn, ranh rõ. Lô thứ hai cần mở thêm đường vào, kéo điện từ xa, khoan giếng, kè một phần dốc. Sau năm năm, tổng tiền bỏ vào lô thứ hai có thể cao hơn lô thứ nhất rất nhiều, dù lúc mua nó rẻ hơn.
Cách nhìn đúng là so tổng chi phí để có một lô đất dùng được cho mục tiêu của mình, trong suốt khoảng thời gian dự định giữ. Đó là con số nên đặt cạnh giá trị mà lô đất mang lại, dù dưới dạng trải nghiệm nghỉ dưỡng, thu nhập khai thác hay giá trị khi bán.
Điều này cũng giải thích vì sao một lô đất rẻ hơn mặt bằng chung chưa chắc đã là món hời. Rất nhiều khi phần rẻ hơn đó chính là chi phí hạ tầng hoặc rủi ro pháp lý mà người bán chuyển sang cho người mua.
Lớp 1: chi phí lúc mua
Đây là lớp dễ thấy nhất, nhưng vẫn hay bị tính thiếu. Các khoản chính theo quy định hiện hành, anh chị nên kiểm lại với công chứng viên và cơ quan thuế tại thời điểm giao dịch:
| Khoản | Cách tính hoặc căn cứ | Ai thường trả |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng | Theo quy định hiện hành là 2% trên giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn | Nghĩa vụ của bên bán, nhưng hai bên có thể thỏa thuận khác trong hợp đồng |
| Lệ phí trước bạ | Theo quy định hiện hành là 0,5% trên giá trị tính lệ phí | Bên mua, trừ khi thỏa thuận khác |
| Phí công chứng hợp đồng | Theo biểu phí công chứng, tính trên giá trị hợp đồng | Theo thỏa thuận, thường bên mua |
| Phí thẩm định hồ sơ, cấp giấy | Theo quy định của tỉnh | Bên mua |
| Đo đạc, trích lục, cắm mốc | Theo giá dịch vụ đo đạc | Theo thỏa thuận |
| Phí môi giới | Theo thỏa thuận với người môi giới | Bên thuê môi giới |
Ghi rõ trong hợp đồng ai trả khoản nào. Tranh cãi về thuế phí ngay trước ngày công chứng là chuyện khá thường gặp và có thể làm đổ vỡ giao dịch.
Lớp 2: chi phí làm cho đất dùng được
Đây là lớp hay bị đánh giá thấp nhất ở vùng hồ. Một lô đất chỉ thật sự "dùng được" khi có lối vào cho phương tiện anh chị cần, có điện cho sinh hoạt hoặc sản xuất, có nguồn nước ổn định, và có ranh giới rõ ràng. Với nhiều lô ở Tà Đùng, ít nhất một trong bốn thứ này chưa có.
Lối vào có thể chỉ cần sửa và rải đá, cũng có thể phải mở mới, làm cống thoát nước qua khe suối. Điện có thể chỉ cần kéo vài trụ từ đường dây gần đó, cũng có thể nằm quá xa khiến phải tính tới điện mặt trời. Nước có thể từ giếng khoan, từ suối, hoặc phải làm ao trữ; mỗi phương án có chi phí và rủi ro khác nhau. Mốc ranh và hàng rào tưởng nhỏ nhưng với lô đất rộng, chiều dài hàng rào có thể rất lớn.
Trên đất dốc, có thể cần thêm chi phí san một khoảng nền, làm rãnh thoát nước, trồng cỏ chống xói. Những khoản này nên được ước lượng ngay trong chuyến khảo sát, tốt nhất có người làm nghề đi cùng. Các bài ở mục quy hoạch – hạ tầng và xây dựng trên đất đồi của trang đi kỹ vào từng hạng mục.
Lớp 3: chi phí giữ đất hằng năm
Thuế sử dụng đất. Phần đất ở chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm. Phần đất nông nghiệp thuộc diện thuế sử dụng đất nông nghiệp, mà nhiều năm nay được miễn theo các nghị quyết của Quốc hội. Mức và diện miễn có thể thay đổi, nên kiểm lại với cơ quan thuế khi lập kế hoạch dài hạn.
Trông giữ và phát dọn. Lô đất bỏ trống cần ai đó giữ ranh, phát cỏ, báo khi có người lạ vào. Có thể là hàng xóm, có thể là người thuê theo năm. Lô có vườn cây thì chi phí chăm vườn lớn hơn nhiều, gần như là chi phí sản xuất.
Sửa chữa sau mùa mưa. Mùa mưa ở vùng hồ có thể làm sạt một đoạn taluy, xói lối vào, nghẹt cống. Mỗi năm nên dành một khoản cho sửa chữa nhỏ, và một khoản dự phòng cho sự cố lớn hơn.
Đi lại. Mỗi chuyến lên thăm đất, làm giấy tờ, gặp người trông đất đều tốn tiền xăng xe hoặc vé, tiền ăn ở, và thời gian. Người ở TP.HCM nên tính số chuyến dự kiến mỗi năm và cộng vào.
Chi phí công trình nếu đã xây. Có nhà thì có điện nước hằng tháng dù không ở, có bảo trì mái, sơn, chống mối mọt, và có thể có bảo hiểm. Nhà gỗ trong khí hậu ẩm của vùng hồ cần chăm kỹ hơn.
Lớp 4: chi phí cơ hội của khoản vốn bỏ vào
Chi phí cơ hội không xuất hiện trên bất kỳ hóa đơn nào, nhưng nó có thật. Đó là khoản lợi mà số tiền mua đất có thể mang lại nếu được dùng vào việc khác trong cùng khoảng thời gian, như gửi tiết kiệm, góp vào việc kinh doanh của gia đình, hay giữ làm quỹ an toàn. Khi tiền nằm trong đất, anh chị từ bỏ những khoản đó.
Không cần tính chính xác bằng con số, nhưng nên ý thức về nó khi đánh giá kết quả. Ví dụ giả định: một người mua đất, giữ nhiều năm, rồi bán được giá cao hơn giá mua. Nếu chỉ so giá bán với giá mua, người đó thấy lời. Nhưng nếu trừ đi thuế phí hai đầu, chi phí làm hạ tầng, chi phí giữ đất mỗi năm, rồi so với việc số tiền đó được dùng vào việc khác, phần lời thật có thể nhỏ hơn nhiều, thậm chí âm.
Phía bên kia của bàn cân là giá trị sử dụng. Nếu gia đình đã có nhiều kỳ nghỉ ở lô đất, nếu vườn cho thu hoạch, nếu homestay có khách, những giá trị đó phải được cộng vào. Một lô đất không lời về tài chính nhưng mang lại nhiều năm nghỉ dưỡng mà gia đình trân trọng vẫn có thể là một quyết định tốt, miễn là nó được nhìn thẳng như vậy từ đầu.
Cách lập bảng tổng chi phí cho lô đất của mình
Một bảng đơn giản trên giấy hoặc bảng tính là đủ. Các bước:
- Ghi giá mua dự kiến và các khoản ở lớp 1, ghi rõ khoản nào mình trả.
- Đi khảo sát cùng người làm nghề, liệt kê hạng mục ở lớp 2 mà lô đất còn thiếu, xin ước lượng cho từng hạng mục.
- Ước chi phí giữ đất mỗi năm ở lớp 3, nhân với số năm dự định giữ, cộng thêm một khoản dự phòng sự cố.
- Ghi chú chi phí cơ hội: số tiền này lẽ ra có thể làm gì khác, và anh chị chấp nhận từ bỏ điều đó vì lý do gì.
- Cộng tất cả lại thành tổng chi phí sở hữu, rồi so hai ba lô đất bằng con số tổng này thay vì giá mua.
- Mỗi năm cập nhật bảng bằng chi phí thật đã chi, để biết mình đang đi đúng hay vượt dự tính.
Bảng tổng chi phí cũng là công cụ tốt khi bán: người mua kế tiếp thấy rõ anh chị đã đầu tư gì vào hạ tầng, và đó là lý lẽ cho mức giá.
Ví dụ giả định: so hai lô bằng tổng chi phí thay vì giá mua
Một người mua giả định đang cân hai lô đất vườn có diện tích tương đương để làm chỗ nghỉ cho gia đình, dự định giữ ít nhất năm năm. Lô A rẻ hơn rõ rệt, nhưng nằm cách đường bê tông một đoạn đường đất dốc, chưa có điện, chưa có nguồn nước, ranh giới phía sau còn mờ. Lô B đắt hơn, sát đường liên thôn, có điện ngay cổng, có giếng của chủ cũ, đã cắm mốc đầy đủ.
Khi lập bảng theo bốn lớp, khoảng chênh ở lớp một nghiêng về lô A. Nhưng ở lớp hai, lô A cần làm đường vào, kéo điện, khoan giếng, đo đạc lại ranh sau, trong khi lô B gần như không cần gì. Ở lớp ba, lô A có đường đất phải sửa sau mỗi mùa mưa, còn lô B thì không. Ở lớp bốn, cả hai giống nhau về vốn bỏ vào, nhưng lô A mất thêm một hai năm làm hạ tầng mới dùng được, nghĩa là gia đình mất một hai năm giá trị sử dụng.
Cộng lại, khoảng chênh giá mua ban đầu có thể bị thu hẹp đáng kể, thậm chí đảo chiều. Ví dụ không nói lô nào tốt hơn, vì lô A có thể có view đẹp hơn hay diện tích bằng phẳng hơn. Nó chỉ cho thấy so giá mua là so một nửa bức tranh, và người mua chỉ thật sự biết lô nào rẻ khi đã cộng đủ các lớp.
Những khoản hay bị quên hẳn
Ngoài bốn lớp chính, có vài khoản nhỏ nhưng hay bị bỏ sót khi lập kế hoạch, nhất là với người ở xa:
- Chi phí cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động khi có thay đổi, kể cả sau các đợt sắp xếp đơn vị hành chính.
- Chi phí trích lục, xin thông tin quy hoạch mỗi lần cần kiểm lại trước khi xây hoặc bán.
- Tiền bồi dưỡng hàng xóm hoặc người trong thôn giúp những việc lặt vặt như mở cổng cho thợ, báo tin sau bão.
- Chi phí làm lại mốc ranh bị mất hoặc xê dịch, và chi phí đo đạc lại khi chuẩn bị bán.
- Thời gian của chính mình: những ngày nghỉ phép dùng để đi làm giấy tờ, gặp thợ, giám sát công việc.
Từng khoản không lớn, nhưng cộng qua nhiều năm sẽ thành một con số đáng kể, và chúng thường xuất hiện đúng lúc anh chị không có sẵn thời gian.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất Tà Đùng thì thuế phí sang tên khoảng bao nhiêu?
Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng là 2% trên giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị tính lệ phí, cộng thêm phí công chứng, thẩm định hồ sơ, đo đạc. Giá trị tính thuế phí có thể theo giá hợp đồng hoặc bảng giá đất, nên hỏi công chứng viên khi làm hồ sơ.
Đất nông nghiệp ở Tà Đùng có phải đóng thuế hằng năm không?
Đất nông nghiệp thuộc diện thuế sử dụng đất nông nghiệp, và nhiều năm nay được miễn theo nghị quyết của Quốc hội. Phần đất ở trong cùng thửa thì đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Diện miễn có thể thay đổi, nên kiểm lại với cơ quan thuế hoặc ủy ban xã.
Chi phí giữ đất mỗi năm có đáng kể không?
Tùy lô đất. Lô trống, ranh rõ, có hàng xóm trông giúp thì chi phí thấp. Lô có vườn cây, có nhà, đất dốc dễ sạt thì chi phí cao hơn nhiều. Quan trọng là ước trước khi mua để không bất ngờ, và tính cả tiền đi lại của chính mình.
Có nên mua lô rẻ rồi tự làm hạ tầng sau không?
Có thể hợp lý nếu đã ước được chi phí làm hạ tầng và tổng vẫn thấp hơn lô đã có sẵn. Nhưng cần kiểm khả năng thực hiện: có được mở đường qua đất người khác không, điện có kéo được không, nước có đủ không. Có những lô rẻ chính vì không làm được hạ tầng.
Chi phí cơ hội có cần tính khi mua đất để nghỉ dưỡng không?
Nên ý thức về nó, dù không cần tính chính xác. Khi mua để nghỉ dưỡng, giá trị nhận lại chủ yếu là trải nghiệm, nên câu hỏi là trải nghiệm đó có xứng với số tiền và khoản lợi đã bỏ qua không. Nếu gia đình trả lời có một cách thoải mái, quyết định là hợp lý.
Ai trả thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất?
Theo luật, đây là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, tức bên bán. Trên thực tế, hai bên có thể thỏa thuận bên mua trả thay, và thỏa thuận này nên được ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc lẫn hợp đồng chuyển nhượng để tránh tranh cãi lúc làm thủ tục.