Một hồ sơ khảo sát dùng được cho mỗi lô đất gồm bốn phần: ảnh các mốc và góc lô có định vị, một video đi liền từ đường chính vào tới lô, ảnh toàn cảnh từ chỗ định đặt nhà, và một phiếu ghi chép theo cùng một khung cho mọi lô. Làm đủ bốn phần, sau chuyến đi bạn vẫn so được các lô với nhau một cách công bằng, gửi được cho người thân hay kỹ sư xem, và biết chính xác còn câu hỏi nào chưa có lời đáp.
Người đi xem đất ở Tà Đùng thường về với vài trăm tấm ảnh: mặt hồ lúc sáng, đảo nhỏ, sương trên đồi, cây cà phê trĩu quả. Một tuần sau, khi ngồi so ba lô, họ không nhớ nổi tấm nào chụp ở lô nào, lô nào có đường dốc, lô nào giếng gần. Ảnh đẹp phục vụ cảm xúc; hồ sơ khảo sát phục vụ quyết định. Bài này hướng dẫn cách thu thập thông tin tại thực địa sao cho nó còn giá trị khi đã rời khỏi đó.
Bộ ảnh tối thiểu cho mỗi lô
Danh sách dưới đây là những ảnh nên có cho mọi lô, không phân biệt lô có vẻ hay hay dở. Chụp theo đúng thứ tự giúp khi xem lại biết ngay ảnh thuộc phần nào.
| Thứ tự | Ảnh cần chụp | Mục đích |
|---|---|---|
| 1 | Một ảnh có tờ giấy ghi mã lô (ví dụ "Lô A – ngày") đặt trước ống kính | Đánh dấu điểm bắt đầu của lô trong thư viện ảnh |
| 2 | Điểm đường vào chạm ranh lô, nhìn từ ngoài vào và từ trong ra | Thấy bề rộng, mặt đường, độ dốc lối vào |
| 3 | Từng mốc ranh: một ảnh cận, một ảnh rộng | Đối chiếu sơ đồ, làm bằng chứng hiện trạng mốc |
| 4 | Toàn cảnh xoay vòng từ chỗ định đặt nhà | Thấy tầm nhìn bốn hướng, vật cản, hàng xóm |
| 5 | Hướng ra hồ (nếu có), chụp ngang tầm mắt người đứng | Đánh giá view thật, không phải view nhìn từ trên cao |
| 6 | Rãnh nước, chỗ xói, dấu sạt, đá lộ | Cho kỹ sư xem từ xa |
| 7 | Cột điện gần nhất, giếng gần nhất | Tính khoảng cách và chi phí kéo hạ tầng |
| 8 | Cây trồng, công trình trên đất | Ghi hiện trạng để làm căn cứ bàn giao |
| 9 | Một ảnh kết thúc có tờ giấy "Hết lô A" | Đóng gói ảnh của lô trong thư viện |
Mẹo tờ giấy đầu và cuối lô nghe đơn giản nhưng giải quyết được việc khó nhất khi xem lại: tách ảnh của các lô ra khỏi nhau. Nếu điện thoại bật định vị trong ảnh, mỗi tấm còn lưu tọa độ chụp, giúp sau này đặt ảnh lên bản đồ.
Video: quay liền một mạch, đừng cắt
Video có giá trị nhất của một lô đất thường không đẹp chút nào: đó là đoạn quay liền từ chỗ rẽ khỏi đường nhựa cho tới khi chạm ranh lô. Người ngồi sau xe máy cầm điện thoại quay, không cắt, không tua nhanh. Đoạn video này cho thấy chính xác con đường dài bao nhiêu, dốc ở đâu, mặt đường thế nào, đi qua đất của những ai. Khi đưa cho thợ xây hay người làm đường xem, họ ước được ngay khối lượng việc. Khi xem lại vào mùa khác, bạn biết đoạn nào cần hỏi thêm.
Đoạn video thứ hai nên quay khi đi dọc ranh lô. Vừa đi vừa nói to những gì mình thấy: "đây là mốc góc số hai, cọc bê tông còn nguyên", "đoạn này dốc, có rãnh nước chảy xuống", "phía bên trái là vườn của nhà ông A". Lời nói được ghi cùng hình ảnh, nên không cần ghi chép riêng cho phần này. Đến chỗ định đặt nhà, đứng yên quay một vòng chậm, rồi hướng về phía hồ giữ máy vài chục giây.
Quay dọc hay ngang tùy mục đích: quay ngang cho cảnh rộng, quay dọc tiện xem lại trên điện thoại và gửi qua tin nhắn. Điều quan trọng là quay chậm, giữ máy ổn định, và tránh zoom số làm hình vỡ. Pin và bộ nhớ hao rất nhanh khi quay nhiều, nên mang pin dự phòng và dọn bộ nhớ trước chuyến đi.
Phiếu ghi chép: cùng một khung cho mọi lô
Ghi chép bằng tay hoặc trên điện thoại đều được, miễn là mọi lô dùng chung một khung. Khung dưới đây gọn đủ để điền trong mười lăm phút tại chỗ.
- Mã lô, ngày giờ, thời tiết, người đi cùng, người dẫn đường.
- Số tờ, số thửa, diện tích và loại đất theo sổ; mốc tìm thấy mấy trên mấy góc.
- Đường vào: chiều dài đoạn đất, bề rộng hẹp nhất, đoạn dốc nhất, ô tô vào được tới đâu.
- Địa hình: độ dốc ước tính, diện tích chỗ phẳng có thể đặt nhà, dấu hiệu xói, sạt.
- Nước: nguồn hiện có, giếng gần nhất sâu bao nhiêu theo lời ai.
- Điện, sóng: cột điện cách bao xa, sóng mấy vạch với nhà mạng nào.
- View: kiểu view, nhìn từ chỗ đặt nhà thấy gì, có thể bị che bởi đất của ai.
- Hàng xóm: đã hỏi ai, họ nói gì về đường, nước, ranh.
- Điểm cộng nổi bật, điểm trừ nổi bật, danh sách câu hỏi "chưa rõ".
- Cảm nhận chung bằng một câu, ghi ngay khi vừa rời lô.
Dòng cuối cùng tưởng thừa nhưng rất có ích: cảm nhận đầu tiên thường chứa những điều mình chưa kịp gọi tên, như cảm giác ngột ngạt vì bị đồi che, hay sự yên tĩnh dễ chịu. Ghi ngay, trước khi lô tiếp theo xóa mất ấn tượng.
Ghi âm, ảnh sổ và những thứ dễ quên
Ghi âm cuộc trò chuyện của chính mình. Sau khi hỏi chuyện hàng xóm hay nghe bên bán giới thiệu, hãy tự ghi âm một đoạn ngắn kể lại những gì vừa nghe. Ghi âm người khác khi chưa được đồng ý là không nên; tự tóm tắt bằng giọng mình vừa tôn trọng người khác vừa giữ được thông tin.
Chụp sổ kèm ngữ cảnh. Nếu bên bán cho xem bản chính sổ tại chỗ, chụp các trang có sơ đồ thửa, loại đất, phần ghi biến động (nếu có). Đối chiếu ngay xem tên chủ đứng sổ có đúng là người đang bán không, có ghi chú thế chấp hay hạn chế nào không.
Ghi lại lời hứa. Những câu như "bên mình sẽ làm đường bê tông tới tận lô", "sẽ tách sổ riêng trong vài tháng" phải được ghi lại nguyên văn, kèm tên người nói và thời điểm. Đây là những điều cần đưa vào hợp đồng nếu đi tiếp.
Ghi tên và vai trò của mọi người gặp. Người dẫn đường, chủ đất, người môi giới, hàng xóm, thợ: ai là ai, có quan hệ gì với lô đất. Sau vài chuyến, danh sách này giúp bạn biết thông tin nào đến từ ai.
Thiết bị bay chụp ảnh từ trên cao: dùng có điều kiện
Ảnh chụp từ trên cao cho cái nhìn tổng thể rất có ích ở vùng hồ đồi: thấy lô nằm thế nào so với mặt hồ, đường vào chạy qua đâu, các lô xung quanh đang làm gì. Nhiều người bán đã có sẵn ảnh loại này; xin họ ảnh gốc và hỏi chụp vào thời điểm nào.
Nếu tự mang thiết bị bay theo, cần biết rằng việc bay thiết bị không người lái ở Việt Nam chịu sự quản lý theo quy định hiện hành, có những khu vực hạn chế hoặc cấm bay, và các công trình thủy điện là loại công trình cần đặc biệt thận trọng. Hãy tìm hiểu quy định và thủ tục cấp phép trước khi bay, hỏi chính quyền địa phương nếu không chắc. Bay sai quy định có thể bị xử lý và tịch thu thiết bị, chưa kể làm phiền người dân xung quanh.
Dù có ảnh trên cao, đừng để nó thay thế ảnh ngang tầm mắt. Ảnh trên cao luôn làm mặt hồ trông rộng hơn và gần hơn so với khi bạn đứng trong ngôi nhà tương lai. View thật của lô đất là view từ độ cao một người đứng, hoặc từ tầng hai nếu bạn định xây hai tầng.
Những lỗi khiến hồ sơ khảo sát mất giá trị
Nhiều người chụp rất nhiều nhưng khi cần lại không dùng được. Các lỗi dưới đây gặp thường xuyên, và đều tránh được nếu biết trước.
- Chỉ chụp chỗ đẹp. Ảnh mặt hồ, đảo, hoàng hôn chiếm phần lớn thư viện, trong khi đường vào, mốc ranh, rãnh xói, cột điện thì không có tấm nào. Khi cần hỏi kỹ sư hay so lô, những ảnh "xấu" mới là ảnh có ích.
- Không có tham chiếu kích thước. Ảnh một con dốc hay một rãnh nước không cho biết nó lớn cỡ nào. Đặt một vật quen thuộc (chiếc dép, chai nước, thước dây kéo ra) hoặc có người đứng trong khung hình giúp người xem ước được.
- Chụp từ chỗ người bán đứng. Người dẫn thường đưa bạn tới điểm đẹp nhất của lô. Hãy chụp thêm từ các góc khác, nhất là từ chỗ thật sự sẽ đặt nhà và từ phía hàng xóm nhìn sang.
- Ghi chép để tối về mới làm. Sau năm lô và một ngày leo dốc, trí nhớ trộn mọi thứ vào nhau. Mười lăm phút điền phiếu ngay tại lô đáng giá hơn một giờ cố nhớ lại buổi tối.
- Trộn ảnh của nhiều chuyến vào một chỗ. Lô A chụp mùa khô và lô A chụp mùa mưa cần nằm cạnh nhau nhưng tách theo ngày, để so được sự thay đổi.
- Không sao lưu. Điện thoại rơi xuống suối hay hỏng giữa chuyến là chuyện có thật ở vùng đồi; nếu có sóng, cho ảnh tự đồng bộ lên đám mây ngay trong ngày.
Tránh được những lỗi này, hồ sơ của bạn trở thành tài sản riêng: càng đi nhiều, bạn càng có nhiều dữ kiện để nhận ra một lô tốt và một mức giá hợp lý.
Sau chuyến đi: sắp xếp hồ sơ trong một buổi tối
Thông tin chỉ có giá trị khi tìm lại được. Dành một buổi tối ngay sau chuyến đi để sắp xếp, khi trí nhớ còn tươi.
- Tạo một thư mục cho mỗi lô, đặt tên theo mã lô và ngày đi. Chuyển ảnh, video, ghi âm vào đúng thư mục nhờ ảnh đánh dấu đầu và cuối lô.
- Chép phiếu ghi chép vào một bảng tính chung, mỗi lô một dòng, các tiêu chí là cột. Đây là bảng so sánh của bạn.
- Đánh dấu ba loại điểm: loại ngay, phải giải quyết trước khi mua, chấp nhận được và tính vào chi phí.
- Lập danh sách câu hỏi "chưa rõ" cho từng lô, gửi cho bên bán bằng tin nhắn để có câu trả lời bằng văn bản.
- Sao lưu toàn bộ hồ sơ lên bộ nhớ đám mây hoặc ổ cứng khác. Nếu mua, đây là hồ sơ hiện trạng lúc giao dịch, có giá trị khi có tranh chấp về sau.
Hồ sơ được sắp xếp tốt còn giúp khi bạn cần ý kiến người khác: gửi cả thư mục cho người thân, kỹ sư hay luật sư, họ xem được gần như đầy đủ như khi đứng tại chỗ, và góp ý cụ thể hơn nhiều so với vài tấm ảnh đẹp.
Câu hỏi thường gặp
Có nên bật định vị trong ảnh khi chụp lô đất không?
Nên bật trong lúc khảo sát. Mỗi ảnh lưu tọa độ chụp giúp sau này biết ảnh chụp ở góc nào của lô và đặt lên bản đồ. Tuy vậy, khi chia sẻ ảnh lên mạng xã hội, hãy cân nhắc tắt hoặc xóa thông tin vị trí để bảo vệ thông tin của chủ đất và của mình.
Quay video lô đất bao lâu là đủ?
Không cần dài, nhưng cần liền mạch. Đoạn đường vào quay từ đường chính đến ranh lô, đoạn đi dọc ranh và một vòng toàn cảnh từ chỗ định đặt nhà thường chỉ mất vài phút mỗi đoạn. Điều quan trọng là không cắt ghép, để người xem lại hình dung đúng khoảng cách và độ dốc.
Có được chụp ảnh sổ đỏ của người bán không?
Nên hỏi ý kiến trước. Phần lớn người bán nghiêm túc đồng ý cho chụp các trang có sơ đồ thửa và loại đất, có thể che phần thông tin cá nhân. Nếu người bán từ chối hoàn toàn việc cho xem sổ, hãy coi đó là điểm cần lưu ý.
Ảnh flycam trong tin rao có đáng tin không?
Có ích để hiểu tổng thể, nhưng thường chụp vào lúc đẹp nhất và từ độ cao làm mặt hồ trông rộng, gần hơn thực tế. Hãy hỏi ảnh chụp lúc nào, xin ảnh gốc, và luôn tự chụp thêm ảnh ngang tầm mắt từ chỗ định đặt nhà khi đến thực địa.
Nên dùng mẫu ghi chép trên giấy hay trên điện thoại?
Cái nào cũng được miễn là thống nhất cho mọi lô. Giấy tiện khi trời nắng, điện thoại yếu pin hoặc sóng chập chờn. Điện thoại tiện khi muốn chép vào bảng tính ngay. Nhiều người dùng cả hai: ghi nhanh trên giấy tại chỗ, tối về chép vào bảng chung.
Hồ sơ khảo sát có dùng được khi tranh chấp sau này không?
Ảnh, video có ngày giờ và vị trí ghi lại hiện trạng mốc ranh, đường đi, công trình trên đất tại thời điểm giao dịch. Chúng có thể là tư liệu tham khảo hữu ích khi có bất đồng, dù giá trị pháp lý cụ thể còn tùy cơ quan giải quyết xem xét. Hãy lưu giữ cẩn thận.