Một hợp đồng đặt cọc mua đất ở Tà Đùng bảo vệ được người mua ở xa khi nó xác định đúng thửa đất bằng số tờ, số thửa và diện tích theo sổ; có chữ ký của mọi người có quyền với thửa đất; ghi lại các cam kết pháp lý của bên bán; và nói rõ những trường hợp người mua được nhận lại toàn bộ cọc mà không bị coi là bội ước. Thiếu những điều khoản đó, khoản cọc chỉ được bảo vệ bằng quy tắc chung của Bộ luật Dân sự, và quy tắc chung thường không đứng về phía người phát hiện vấn đề muộn.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định: bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi có thoả thuận khác. Phần "thoả thuận khác" chính là chỗ người mua dùng để tự bảo vệ. Bài dưới đi qua mười điều khoản, giải thích vì sao từng điều khoản quan trọng với đất đồi ven hồ, và những chữ hay bị viết mơ hồ. Đây là gợi ý để anh chị chuẩn bị và trao đổi; với giao dịch lớn, nên nhờ luật sư rà bản cuối.
Vì sao tờ giấy nhận cọc viết tay là chưa đủ
Ở vùng đất mới như Tà Đùng, nhiều giao dịch vẫn bắt đầu bằng một tờ giấy viết tay vài dòng: "Hôm nay bên bán nhận của ông… số tiền… để bán lô đất…, hẹn ba mươi ngày ra công chứng." Về mặt pháp lý, tờ giấy đó vẫn có thể là bằng chứng của một thoả thuận đặt cọc. Vấn đề là nó không nói gì về những chuyện hay xảy ra nhất: đo lại thiếu diện tích thì sao, phát hiện thế chấp thì sao, người vợ của người bán không đồng ý thì sao, ba mươi ngày tính từ lúc nào.
Khi những chuyện đó xảy ra, mỗi bên hiểu tờ giấy theo cách có lợi cho mình. Người bán nói người mua "không chịu ra công chứng" nên mất cọc; người mua nói người bán "giấu thông tin" nên phải trả gấp đôi. Nếu đưa ra toà, thẩm phán phải dựa vào chứng cứ để xác định ai là bên có lỗi — một quá trình mất nhiều tháng, trong khi người mua ở xa gần như không thể theo sát. Hợp đồng chi tiết không phải để nghi ngờ nhau, mà để không cần tới toà.
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy vậy, với khoản cọc lớn, nhiều người chọn công chứng hoặc ít nhất ký trước sự chứng kiến của người làm chứng không liên quan tới bên bán, kèm bản sao căn cước của các bên. Chi phí nhỏ so với giá trị mà nó bảo vệ.
Mười điều khoản nên có, theo thứ tự trong hợp đồng
Thứ tự dưới đây đi từ xác định đối tượng tới xử lý vi phạm. Mỗi điều khoản kèm một ghi chú vì sao nó quan trọng với đất quanh hồ Tà Đùng:
- Các bên và người có quyền. Ghi đủ họ tên, số căn cước của mọi người đứng tên trên sổ. Đất cấp cho hộ gia đình hoặc là tài sản chung vợ chồng thì cần chữ ký của tất cả những người có chung quyền, hoặc văn bản uỷ quyền hợp lệ.
- Đối tượng. Số Giấy chứng nhận, số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, loại đất theo sổ, địa chỉ thửa đất theo cả địa danh trên sổ và địa danh hiện hành. Đính kèm bản sao sổ có chữ ký hai bên.
- Giá chuyển nhượng và cách tính. Giá trọn lô hay giá theo mét vuông; nếu theo mét vuông thì tính theo diện tích trên sổ hay diện tích đo thực tế, và xử lý thế nào nếu hai con số chênh nhau.
- Số tiền cọc, cách giao. Chuyển khoản vào tài khoản của người đứng tên, nội dung ghi số thửa. Hợp đồng ghi rõ số tài khoản nhận.
- Cam kết của bên bán. Đất không thế chấp, không bị kê biên, không tranh chấp, không nằm trong quy hoạch thu hồi, không chồng lấn rừng hay vùng bảo vệ hồ chứa, có lối đi ra đường công cộng, không đã đặt cọc cho người khác.
- Điều kiện hoàn cọc cho bên mua. Nếu kết quả tra cứu tại cơ quan nhà nước hoặc đo đạc cho thấy một cam kết ở điều trên không đúng, bên mua được nhận lại toàn bộ cọc trong một thời hạn cụ thể.
- Thời hạn và địa điểm công chứng. Ghi ngày cụ thể hoặc "trong vòng bao nhiêu ngày kể từ ngày…", tổ chức công chứng dự kiến, ai thông báo cho ai và bằng hình thức gì.
- Phân chia thuế, phí. Ai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo đạc. Không ghi thì dễ cãi nhau đúng lúc ra công chứng.
- Hiện trạng bàn giao. Cây trồng, công trình, mốc ranh hiện có thuộc phạm vi chuyển nhượng; bên bán không được chặt cây, tháo dỡ hay cho người khác thuê trong thời gian chờ.
- Xử lý vi phạm. Bội ước là gì cụ thể; phạt cọc theo luật hay theo mức hai bên thoả thuận; tranh chấp giải quyết bằng thương lượng trước, sau đó tại toà án có thẩm quyền.
Không phải hợp đồng nào cũng cần dài nhiều trang, nhưng mười câu hỏi trên đều nên có câu trả lời trên giấy. Câu nào để trống là câu sẽ được trả lời bằng lời qua lại khi có chuyện.
Điều khoản dễ viết sai nhất: diện tích trên sổ và diện tích thực tế
Trên đất dốc quanh hồ, diện tích đo lại hiếm khi trùng khớp tuyệt đối với sổ. Có lô thiếu vì ranh phía mép hồ bị sạt sau nhiều mùa nước, có lô dư vì chủ cũ phát thêm phần đồi phía sau. Nếu hợp đồng chỉ ghi "giá … đồng một mét vuông", hai bên sẽ có hai cách hiểu khi kết quả đo khác sổ.
Cách viết rõ ràng là chọn một trong hai hướng. Hướng thứ nhất: giá trọn lô theo diện tích trên sổ, chấp nhận chênh lệch nhỏ trong một biên độ ghi bằng con số, chênh vượt biên độ thì điều chỉnh giá hoặc bên mua được rút lui nhận lại cọc. Hướng thứ hai: giá tính theo diện tích nằm trong sổ được đo lại, phần dư ngoài sổ không tính tiền cho tới khi được công nhận.
Điều nên tránh là trả tiền cho phần diện tích ngoài sổ như thể nó đã thuộc về người bán. Phần đó có thể là đất lấn hồ, lấn rừng, lấn đường đi chung, hoặc đất của hàng xóm. Nếu người bán khẳng định phần dư "sẽ được bổ sung vào sổ", có thể ghi khoản tiền cho phần đó thành nghĩa vụ chỉ phát sinh sau khi sổ đã được chỉnh lý.
Câu chữ mơ hồ và cách viết lại cho rõ
Nhiều tranh chấp cọc bắt đầu từ một câu nghe rất bình thường. Bảng dưới là những câu hay gặp và cách viết lại để không ai hiểu sai:
| Câu hay gặp | Vì sao dễ tranh chấp | Viết lại |
|---|---|---|
| "Đất sạch, pháp lý chuẩn" | Khẳng định chung, không kiểm được | Liệt kê từng cam kết: không thế chấp, không tranh chấp, không thuộc quy hoạch thu hồi, không chồng ranh rừng, có lối đi |
| "Hẹn 30 ngày ra công chứng" | Không rõ tính từ ngày nào, ai hẹn ai | Ghi ngày ký cọc, hạn chót công chứng, cách thông báo bằng tin nhắn hoặc văn bản |
| "Bên mua không mua thì mất cọc" | Không phân biệt không mua vì đổi ý hay vì phát hiện vấn đề | Ghi rõ các trường hợp bên mua rút lui vẫn được hoàn cọc |
| "Bên bán lo giấy tờ" | Không rõ giấy tờ nào, chi phí ai chịu | Ghi từng việc: xin thông tin thửa, đo đạc, xoá thế chấp, chi phí do ai trả |
| "Lô đất khoảng 1.000 mét vuông" | Không biết diện tích nào là chuẩn | Ghi diện tích theo sổ, biên độ chênh chấp nhận, cách xử lý khi vượt |
Sửa câu chữ không làm giao dịch chậm đi bao nhiêu, nhưng làm thay đổi hoàn toàn vị thế của người mua nếu có chuyện. Người bán làm ăn đàng hoàng thường không phản đối những sửa đổi này.
Đặt cọc cho người dẫn đất, người "giữ chỗ" hay chủ đất
Ở Tà Đùng, nhiều lô đất được giới thiệu qua một chuỗi người: chủ đất nhờ người trong thôn bán, người trong thôn nhờ một văn phòng ở Gia Nghĩa hay TP.HCM, văn phòng đăng lên mạng. Khi người mua muốn đặt cọc, đôi khi được đề nghị "cọc giữ chỗ" cho người dẫn, hẹn vài hôm sau ký với chủ đất. Đây là khoản tiền rủi ro nhất trong cả giao dịch, vì người nhận không có quyền gì với thửa đất.
Nguyên tắc an toàn là chỉ đặt cọc trực tiếp với người có tên trên sổ, hoặc với người được họ uỷ quyền bằng văn bản công chứng có ghi rõ quyền nhận cọc và nhận tiền. Nếu vì lý do nào đó phải đưa tiền giữ chỗ cho bên trung gian, khoản đó nên nhỏ, có giấy nhận ghi rõ sẽ hoàn lại nếu chủ đất không ký trong một thời hạn ngắn, và người nhận là doanh nghiệp có mã số thuế, địa chỉ rõ ràng chứ không phải cá nhân không xác minh được.
Cũng cần để ý trường hợp người bán đã nhận cọc của người khác trước đó. Hợp đồng nên có câu bên bán cam kết chưa nhận cọc hay ký thoả thuận bán thửa đất cho bất kỳ ai, và nếu sai thì phải hoàn cọc cùng khoản phạt. Câu này không ngăn được người cố tình lừa, nhưng biến hành vi đó thành vi phạm rõ ràng, có căn cứ để xử lý.
Sau khi ký cọc: những việc giữ cho khoản cọc an toàn
Giữ bản gốc và ảnh chụp. Mỗi bên giữ một bản gốc có chữ ký đủ. Chụp lại toàn bộ trang, kèm ảnh biên nhận chuyển khoản, lưu ở nơi không phụ thuộc vào điện thoại.
Ghi lại mọi trao đổi quan trọng bằng chữ. Hẹn lịch công chứng, báo phát hiện vấn đề, đề nghị gia hạn — nên gửi bằng tin nhắn có thể lưu, không chỉ gọi điện. Khi có tranh chấp, lời nói qua điện thoại rất khó chứng minh.
Làm ngay phần thẩm định còn lại. Thời gian giữa ký cọc và công chứng là lúc tra cứu thông tin thửa đất, đo đạc, hỏi xã. Để tới sát hạn mới làm thì không còn thời gian xử lý nếu có vấn đề.
Báo bằng văn bản khi muốn dùng điều kiện hoàn cọc. Nếu phát hiện cam kết sai, gửi thông báo nêu rõ điều khoản nào, căn cứ là văn bản nào, đề nghị hoàn cọc trong thời hạn nào. Đừng chỉ im lặng không ra công chứng.
Không tự ý cải tạo đất trong thời gian chờ. San lấp, rào, dựng lán trước khi có hợp đồng chuyển nhượng làm phức tạp chuyện hoàn cọc nếu giao dịch không thành.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không?
Không bắt buộc. Luật yêu cầu công chứng hoặc chứng thực với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn hợp đồng đặt cọc có thể lập bằng văn bản thường. Với khoản cọc lớn, công chứng hoặc có người làm chứng độc lập giúp việc chứng minh dễ hơn khi có tranh chấp.
Bên bán đổi ý không bán nữa thì người mua được đền bao nhiêu?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thoả thuận khác, bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và thêm một khoản tương đương giá trị cọc. Hai bên có thể thoả thuận mức phạt khác; điều khoản đó nên ghi rõ trong hợp đồng.
Phát hiện đất đang thế chấp sau khi đã đặt cọc thì làm gì?
Nếu hợp đồng có cam kết "không thế chấp" và điều kiện hoàn cọc, gửi thông báo bằng văn bản đề nghị hoàn cọc hoặc đề nghị bên bán giải chấp trước ngày công chứng. Nếu hợp đồng không có điều khoản đó, nên trao đổi với luật sư trước khi quyết định bước tiếp.
Chồng ký cọc bán đất mà vợ không ký thì hợp đồng có giá trị không?
Nếu đất là tài sản chung vợ chồng hoặc đất cấp cho hộ gia đình, việc định đoạt cần sự đồng ý của những người có chung quyền. Hợp đồng chỉ một người ký có nguy cơ bị phản đối ở bước công chứng, nên yêu cầu đủ chữ ký ngay từ khi đặt cọc.
Có nên đặt cọc khi người bán chưa đưa xem sổ gốc?
Không nên. Bản chụp chỉ đủ để hình dung, không đủ để kiểm. Nếu vì lý do chính đáng mà sổ gốc chưa xem được, khoản cọc nên rất nhỏ và hợp đồng phải ghi rõ: không xuất trình được sổ gốc đúng như bản chụp trong thời hạn thì hoàn cọc.
Hết hạn công chứng mà hai bên đều chưa sẵn sàng thì sao?
Hai bên có thể ký phụ lục gia hạn, ghi ngày mới và lý do. Đừng để quá hạn mà không có văn bản nào, vì khi đó rất khó xác định bên nào vi phạm. Phụ lục cũng nên ký đủ những người đã ký hợp đồng gốc.