Đất trên đảo và bán đảo ở hồ Tà Đùng hấp dẫn vì riêng tư và có nước bao quanh, nhưng chỉ đáng mua khi đã rõ bốn điều: đất có sổ hợp lệ đúng mục đích, có lối đi ổn định ra vào cả mùa nước cao lẫn mùa nước thấp, có phương án điện và nước sinh hoạt khả thi, và việc dùng thuyền trên hồ được phép. Nhiều "đảo" thật ra chỉ là đảo vào mùa hồ đầy, mùa khô nối liền đất liền bằng một dải bùn; nhiều "bán đảo" lại bị cắt rời khi nước lên.
Các đảo nhỏ trên hồ Tà Đùng hình thành khi đập Đồng Nai 3 tích nước, nhấn chìm thung lũng và để lại những đỉnh đồi nhô lên. Trước khi có hồ, đó là đồi, có thể có vườn, có người ở; khi làm thủy điện, phần thấp bị thu hồi, phần đỉnh đồi có nơi vẫn là đất của người dân, có nơi là đất rừng, đất công. Vì vậy câu chuyện pháp lý của từng đảo khác nhau. Bài này đi qua những gì làm đất đảo hấp dẫn, những rủi ro chỉ đất đảo mới có, và các câu hỏi cần trả lời trước khi nghĩ tới việc sở hữu một mảnh đất giữa hồ.
Đảo mùa này, bán đảo mùa khác
Mực nước hồ thủy điện lên xuống theo mùa nên ranh giới giữa đảo và đất liền ở Tà Đùng không cố định. Một đỉnh đồi nối với sườn đồi lớn bằng một yên ngựa thấp sẽ là đảo khi hồ đầy, rồi thành bán đảo khi nước rút để lộ yên ngựa. Ngược lại, một mũi đất nhô ra lòng hồ có thể bị nước cắt ngang ở chỗ thấp nhất vào cuối mùa mưa.
Người mua nhìn ảnh mùa nước cao thấy một hòn đảo xanh giữa hồ, nhưng lên xem vào tháng 3, tháng 4 lại thấy một dải đất đỏ nối ra, người và trâu bò đi bộ qua được. Cảm giác riêng tư khi đó khác hẳn. Ngược lại, người mua một mũi đất vào mùa khô có thể bất ngờ khi thấy lối đi duy nhất ngập nước vào mùa mưa.
Vì thế việc đầu tiên với mọi mảnh đất đảo hay bán đảo là biết nó trông thế nào ở cả hai đầu của nhịp nước. Hỏi người bán ảnh cả hai mùa, hỏi người đánh cá quanh đó, và nếu được, đi xem hai lần. Cái tên "đảo" trong tin rao chỉ là mô tả của một thời điểm.
Vì sao đất đảo được săn tìm
Riêng tư hiếm có. Nước bao quanh tạo một ranh giới tự nhiên. Không có hàng xóm đi ngang, không có xe qua lại. Với người tìm một chỗ nghỉ thật yên, đây là thứ đất liền khó cho được.
View nhiều phía. Từ đảo nhìn được mặt nước ở nhiều hướng, có cả bình minh và hoàng hôn trên hồ. Khác với lô trên sườn chỉ nhìn một phía.
Câu chuyện dễ kể. Người làm chỗ nghỉ đón khách biết rằng "ngủ trên đảo giữa hồ" là trải nghiệm dễ bán. Hành trình đi thuyền ra đảo đã là một phần của trải nghiệm.
Ít bị che view. Khoảng trước mặt là mặt nước, không ai xây chắn được. Thứ duy nhất thay đổi khung nhìn là các đảo khác và mực nước.
Gần thiên nhiên hơn. Đảo ít người qua lại nên chim, cá và cây cỏ còn nhiều. Buổi sáng nghe tiếng chim nước, buổi tối thấy trời sao rõ hơn vì xa ánh đèn. Với người tìm một nơi tách khỏi nhịp thành phố, đây là phần thưởng đáng kể, miễn là chấp nhận sự bất tiện đi kèm.
Đảo lớn, đảo nhỏ: kích thước và hình dạng nói gì
Các đảo trên hồ Tà Đùng có kích thước rất khác nhau, từ một mỏm đồi chỉ đủ vài gốc cây tới những đảo đủ rộng cho cả một khu vườn. Kích thước quyết định nhiều thứ: đảo nhỏ thì riêng tư tuyệt đối nhưng không có chỗ cho vườn, giếng, khu xử lý nước thải; đảo lớn có thể tự túc phần nào nhưng thường đã có nhiều người cùng sử dụng hoặc nhiều thửa đất của nhiều chủ.
Hình dạng cũng quan trọng. Đảo tròn, đỉnh thoải có chỗ đặt nhà ở giữa, view đều các phía. Đảo dài, sống lưng hẹp thì mặt bằng ít, hai bên dốc xuống nước. Đảo có một vụng nước kín ở một phía là chỗ cập thuyền tốt, tránh được sóng gió. Khi xem ảnh từ trên cao, nên chú ý phía nào thoải để cập thuyền, phía nào dốc đứng, vì đó là điều quyết định đảo có dễ dùng hay không.
Cuối cùng, nhìn vị trí đảo so với lòng hồ chính và đất liền. Đảo gần bờ, cách một eo nước hẹp, dễ ra vào và dễ kéo hạ tầng hơn nhiều so với đảo nằm giữa lòng hồ rộng, nơi mỗi chuyến thuyền đều phụ thuộc vào gió và sóng.
Những rủi ro chỉ đất đảo mới có
Mỗi rủi ro dưới đây đều có cách xử lý, nhưng tất cả đều tốn tiền và công sức. Cộng lại, chúng có thể làm chi phí để ở được trên đảo cao hơn nhiều so với đất liền.
| Rủi ro | Biểu hiện | Câu hỏi phải có câu trả lời |
|---|---|---|
| Lối đi | Chỉ ra vào được bằng thuyền, hoặc lối bộ chỉ có vào mùa khô | Ra vào bằng gì quanh năm? Bến thuyền đặt ở đâu, của ai? |
| Vật liệu xây dựng | Mọi viên gạch, bao xi măng đều phải chở bằng thuyền | Chi phí vận chuyển ước tính bao nhiêu? Có thợ chịu làm trên đảo không? |
| Điện | Kéo điện lưới qua mặt hồ rất khó | Dùng điện mặt trời, máy phát, hay có phương án lưới? Ai cho phép? |
| Nước sinh hoạt | Không có giếng hoặc giếng trên đỉnh đồi khó trúng mạch | Lấy nước từ đâu, xử lý thế nào, có được phép lấy nước hồ không? |
| Cấp cứu, an toàn | Đêm mưa gió không ra được | Có thuyền dự phòng, áo phao, liên lạc khi mất sóng không? |
| Pháp lý | Đảo là đất rừng, đất công, hoặc chỉ có giấy tay | Sổ ghi loại đất gì? Có nằm trong vườn quốc gia, rừng phòng hộ không? |
Ai nghĩ tới đất đảo như một chỗ để lên nghỉ vài lần mỗi năm, không cần xây lớn, sẽ thấy những rủi ro này dễ chịu hơn. Ai muốn xây nhiều căn đón khách quanh năm sẽ phải giải quyết tất cả một cách bài bản.
Pháp lý của đảo: mỗi đảo một câu chuyện
Khi làm thủy điện, phần đất dưới cao trình ngập được thu hồi. Phần đỉnh đồi nằm trên cao trình ấy có thể vẫn thuộc người dân đang sử dụng, có thể được giao cho đơn vị quản lý rừng, có thể nằm trong ranh vườn quốc gia Tà Đùng hoặc rừng phòng hộ đầu nguồn, cũng có thể do Ủy ban nhân dân xã quản lý như đất chưa sử dụng. Không có một quy tắc chung cho "đất đảo".
Một hòn đảo được rao bán thường thuộc một trong vài trường hợp: có sổ của một hộ dân từ trước khi có hồ, sau đó được cấp đổi; có sổ nhưng loại đất là rừng sản xuất hoặc cây lâu năm, không có đất ở; chỉ có giấy tay chuyển nhượng giữa các bên, chưa ai cấp sổ; hoặc là đất mà người bán không có quyền gì cả. Mỗi trường hợp có mức rủi ro khác nhau, từ chấp nhận được tới không nên đụng vào.
Việc cần làm là xem bản gốc sổ, đối chiếu với bản đồ địa chính và hỏi cơ quan đăng ký đất đai về tình trạng thửa, kể cả việc thửa có nằm trong ranh rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hay không. Với đảo, cũng nên hỏi riêng về khả năng xin phép xây dựng: nhiều đảo có sổ nhưng không có đất ở, và việc chuyển mục đích ở vị trí giữa hồ, gần vùng bảo vệ hồ chứa có thể không được chấp thuận.
Thuyền và bến: phần hạ tầng không thể thiếu
Với đất đảo, thuyền là con đường. Người chủ cần một chiếc thuyền đủ an toàn cho số người sẽ đi, một bến ở đất liền để gửi xe và lên thuyền, và một bến ở đảo để cập. Cả hai bến đều nằm ở vùng mép nước, tức là trong phạm vi hồ chứa, nên việc làm bến cố định cần được phép; kết cấu nổi thường được dùng vì chịu được mực nước lên xuống.
Phương tiện thủy chở người phải đáp ứng các quy định về đăng ký, đăng kiểm và người điều khiển tùy theo loại và cỡ phương tiện; quy định cụ thể nên hỏi cơ quan quản lý giao thông của tỉnh. Nếu bạn định đưa khách lưu trú ra đảo, yêu cầu an toàn còn cao hơn: áo phao đủ số người, phương tiện đúng loại, người lái có chứng chỉ phù hợp, phương án khi thời tiết xấu.
Bến ở đất liền cũng là một câu hỏi lớn. Bạn sẽ gửi xe ở đâu, đi qua đất của ai để xuống bến, chỗ đó có ổn định không khi mực nước thay đổi. Nhiều người mua đảo rồi mới phát hiện điểm xuống nước gần nhất nằm trên đất của người khác, phải thỏa thuận thuê hoặc mua thêm một mảnh nhỏ ven bờ.
Kiểm một mảnh đất đảo trước khi đặt cọc
Danh sách dưới đây dài hơn so với đất liền vì đất đảo có thêm nhiều lớp phải kiểm.
- Xin ảnh đảo vào cả mùa nước cao và mùa nước thấp; hỏi có lúc nào đảo nối liền đất liền hoặc bán đảo bị cắt rời không.
- Xem bản gốc sổ, loại đất, diện tích đất ở (nếu có); đối chiếu bản đồ địa chính, hỏi cơ quan đăng ký đất đai về ranh rừng, ranh vườn quốc gia.
- Đi thuyền vòng quanh đảo, xem bờ có sạt không, chỗ nào cập thuyền được ở cả hai mùa.
- Lên đỉnh đảo tìm chỗ đặt nhà, kiểm độ dốc, đất có đá hay không, có giếng cũ hay không.
- Xác định bến ở đất liền: đất của ai, có lối xe tới không, có chỗ gửi xe an toàn không.
- Tính phương án điện, nước, xử lý rác và nước thải trên đảo; hỏi xem có hộ nào ở đảo gần đó đã làm và họ làm thế nào.
- Tính chi phí vận chuyển vật liệu bằng thuyền và hỏi thợ địa phương có nhận làm không.
Nếu sau tất cả các bước, bạn vẫn thấy hào hứng, đất đảo có thể là lựa chọn rất riêng. Nếu thấy mệt chỉ khi đọc danh sách, có lẽ một mũi đất trên đất liền nhìn ra đảo sẽ hợp hơn.
Phương án thay thế: nhìn ra đảo thay vì ở trên đảo
Không phải ai thích đảo cũng cần sở hữu một hòn đảo. Một lô trên sườn đất liền, nhìn thẳng ra một cụm đảo, giữ được phần lớn cái hay của cảnh: mặt nước, những khối xanh nổi giữa hồ, sương buổi sáng quấn quanh đảo. Bạn có đường ô tô tới tận nơi, có điện lưới, có giếng, có hàng xóm khi cần giúp.
Nếu muốn trải nghiệm trên đảo, chủ lô đất liền vẫn có thể đi thuyền ra hồ theo các dịch vụ hợp pháp, hoặc ở các chỗ nghỉ đã hoạt động trên đảo. Như vậy bạn biết đời sống trên đảo thực tế ra sao trước khi quyết định có muốn sở hữu một nơi như thế hay không.
Với người làm chỗ nghỉ đón khách, mũi đất và lô ven bờ nhìn ra đảo thường dễ vận hành hơn nhiều: khách tự lái xe tới, hàng hóa vào bằng đường bộ, xử lý sự cố nhanh. Trải nghiệm đảo có thể được đưa vào như một hoạt động đi thuyền, không cần đặt cả cơ sở lưu trú lên đảo.
Câu hỏi thường gặp
Có mua được đất trên đảo ở hồ Tà Đùng không?
Có những đảo có sổ của hộ dân từ trước khi có hồ và được chuyển nhượng hợp pháp. Nhưng nhiều đảo là đất rừng, đất công hoặc chỉ có giấy tay. Cần xem bản gốc sổ, loại đất, đối chiếu bản đồ địa chính và hỏi cơ quan đăng ký đất đai, kể cả ranh vườn quốc gia và rừng phòng hộ.
Xây nhà trên đảo giữa hồ có được không?
Chỉ khi thửa đất có đất ở hoặc được chuyển mục đích hợp lệ, không nằm trong vùng bảo vệ hồ chứa, rừng đặc dụng hay rừng phòng hộ, và được cấp phép xây dựng nếu thuộc diện phải xin. Nhiều đảo có sổ nhưng chỉ là đất cây lâu năm hoặc rừng sản xuất, không xây nhà ở được.
Ra vào đảo bằng gì?
Chủ yếu bằng thuyền. Cần một bến ở đất liền để gửi xe và một bến ở đảo, thường làm bằng kết cấu nổi vì mực nước thay đổi. Phương tiện chở người phải đáp ứng quy định về đăng ký, đăng kiểm và người điều khiển. Có đảo vào mùa khô đi bộ ra được qua dải đất lộ.
Điện nước trên đảo giải quyết thế nào?
Kéo điện lưới qua mặt hồ rất khó, nhiều người dùng điện mặt trời kèm ắc quy hoặc máy phát. Nước có thể khoan giếng nếu trúng mạch, hoặc xử lý nước hồ, nhưng việc lấy nước hồ chứa cần tìm hiểu quy định. Nên hỏi các hộ đã ở đảo gần đó về cách họ làm.
Đất bán đảo có khác gì đất đảo không?
Bán đảo nối với đất liền nên thường có lối đi bộ hoặc đường xe, dễ kéo điện nước hơn. Nhưng một số bán đảo bị cắt rời khi nước hồ lên cao, lối đi duy nhất bị ngập. Cần xem lối vào ở thời điểm hồ đầy nhất và kiểm cao trình của chỗ thấp nhất trên lối đi.
Làm chỗ nghỉ đón khách trên đảo cần lưu ý gì?
Ngoài thủ tục kinh doanh lưu trú thông thường, phải có phương án đưa khách ra vào an toàn bằng phương tiện thủy đúng quy định, áo phao đủ người, phương án khi thời tiết xấu và khi cần cấp cứu. Chi phí vận hành cao hơn đất liền, nên cần tính kỹ trước khi đầu tư.