Xây nhà trên đất đồi ở Tà Đùng thường tốn hơn cùng ngôi nhà đó trên đất bằng gần đô thị, vì có thêm năm nhóm chi phí: phần dưới mặt đất (đào đắp, tường chắn, móng sâu hoặc giật cấp), hệ thoát nước và chống xói, vận chuyển và trung chuyển vật liệu trên đường đất, hậu cần công trường (lán, điện, nước, thợ ăn ở), và phần dự phòng cho thời tiết. Dự toán chỉ nhân diện tích sàn với một đơn giá "xây trọn gói" sẽ gần như chắc chắn đội lên.
Bài này không đưa đơn giá, vì giá vật liệu và nhân công đổi theo thời điểm và mỗi lô mỗi khác. Thay vào đó, bài chỉ ra cấu trúc của chi phí, những khoản hay bị bỏ sót, cách đặt câu hỏi với nhà thầu và cách đưa rủi ro vào ngân sách. Mọi con số minh họa đều là ví dụ giả định.
Năm nhóm chi phí mà đất đồi xa thêm vào
So với một ngôi nhà cùng diện tích trên lô đất bằng sát đường nhựa, những nhóm dưới đây có thể xuất hiện hoặc lớn hơn hẳn.
| Nhóm chi phí | Gồm những gì | Phụ thuộc vào |
|---|---|---|
| Phần dưới mặt đất | Đào đắp, đầm, tường chắn, móng giật cấp hoặc cọc, chở đất thừa | Độ dốc, chỗ đặt nhà, địa chất, phương án nền |
| Thoát nước, chống xói | Rãnh đỉnh, rãnh chân, mương có bậc, cống, hố ga, trồng cỏ phủ mái | Diện tích lưu vực, độ dốc, bề mặt không thấm |
| Vận chuyển vật liệu | Cước chở từ nơi bán, trung chuyển sang xe nhỏ, bốc xếp thủ công, hao hụt | Khoảng cách, chất lượng đường, mùa, loại vật liệu |
| Hậu cần công trường | Lán trại, kho, điện thi công, nước thi công, ăn ở của thợ, đi lại | Khoảng cách tới khu dân cư, thời gian thi công, nguồn thợ |
| Dự phòng thời tiết, rủi ro | Ngày mưa nghỉ, vật liệu hỏng, sửa chỗ xói trong thi công, phát sinh địa chất | Mùa thi công, mức khảo sát trước |
Nhóm đầu tiên thường là nhóm lớn nhất và biến động nhất. Đó là lý do khảo sát và chọn chỗ đặt nhà đúng là cách tiết kiệm hiệu quả hơn mọi việc mặc cả đơn giá thân nhà.
Vì sao đơn giá "trọn gói theo mét vuông" dễ đánh lừa
Đơn giá theo mét vuông sàn được dùng rộng rãi vì dễ hiểu: lấy diện tích sàn nhân đơn giá ra tổng tiền. Cách tính này hợp lý cho nhà phố trên nền bằng, nơi phần móng và hạ tầng gần như giống nhau giữa các công trình. Trên đất đồi, nó che mất phần lớn sự khác biệt giữa các lô.
Ví dụ giả định: hai căn nhà cùng một trăm mét vuông sàn, cùng vật liệu hoàn thiện. Căn thứ nhất đặt trên nền tự nhiên thoải, sát đường xe tải vào được. Căn thứ hai đặt trên sườn dốc hơn, cần một bức tường chắn, móng giật cấp ba cao độ, và xe chỉ vào tới cách lô vài trăm mét. Báo giá "trọn gói theo mét vuông" của hai căn có thể gần nhau, nhưng tổng chi phí thực tế của căn thứ hai sẽ cao hơn đáng kể khi các hạng mục ngoài nhà được tính đủ.
Vì vậy, khi nhận báo giá trọn gói, câu đầu tiên nên hỏi là: báo giá này bao gồm và không bao gồm những gì. San nền, tường chắn, thoát nước ngoài nhà, đường nội bộ, điện nước từ nguồn tới nhà, bể nước, bể tự hoại, vận chuyển trung chuyển thường là những khoản nằm ngoài, và chính chúng làm tổng chi phí đội lên.
Vận chuyển vật liệu: khoản nhỏ trên giấy, lớn ngoài thực địa
Ở các lô đất xa trục chính quanh hồ, vật liệu thường được mua ở các thị trấn, trung tâm lân cận rồi chở vào. Xe lớn chở được nhiều nhưng không vào được đường đất hẹp, dốc; phải dừng ở điểm tập kết rồi chuyển sang xe nhỏ, máy cày kéo rơ moóc hoặc khiêng tay. Mỗi lần bốc xếp lại là thêm công và thêm hao hụt, nhất là với xi măng (sợ ẩm), gạch (vỡ), kính và panel (trầy, gãy).
Vật liệu rời như cát, đá, gạch chiếm khối lượng lớn nhất trong nhà xây, nên nhà xây gạch chịu ảnh hưởng của vận chuyển nhiều nhất. Kết cấu nhẹ, cấu kiện gia công sẵn ở xưởng giảm số chuyến, nhưng có thể cần xe đặc biệt cho cấu kiện dài. Dùng vật liệu tại chỗ, như đá đào được khi san nền để làm kè, là một cách giảm cả cước lẫn khối lượng đất thừa phải chở đi.
Mùa ảnh hưởng mạnh tới chi phí này. Cùng một quãng đường, mùa khô xe vào được tận lô, mùa mưa có thể phải dừng xa hơn nhiều hoặc không đi được, kéo theo thợ ngồi chờ vật liệu. Tập kết đủ vật liệu chính trước mùa mưa, có kho che chắn, là cách giữ tiến độ và chi phí.
Hậu cần công trường: những khoản ít ai liệt kê
Một công trường cách xa khu dân cư cần một hệ hậu cần nhỏ. Những khoản dưới đây nên có dòng riêng trong dự toán:
- Lán trại và kho cho thợ nghỉ trưa hoặc ở lại, chứa xi măng, dụng cụ, vật tư dễ mất; có thể tận dụng sau làm kho vườn.
- Điện thi công: kéo nhánh tạm từ lưới nếu được phép, hoặc máy phát điện và nhiên liệu cho máy trộn, máy cắt, máy hàn, máy đầm.
- Nước thi công: trộn bê tông, bảo dưỡng, tưới đầm đất; từ giếng, bể chứa, hoặc chở bằng xe bồn khi chưa có nguồn.
- Ăn ở, đi lại của thợ khi đội thợ đến từ nơi khác, kể cả những ngày mưa không làm được.
- Bảo vệ công trường khi chủ không có mặt: người trông, rào tạm, khóa kho.
- Vệ sinh công trường: nhà vệ sinh tạm, thu gom rác xây dựng, chở phế thải ra khỏi lô.
- Đi lại của chủ nhà và người giám sát cho các mốc nghiệm thu quan trọng.
Nhiều khoản trong số này nhà thầu đã tính ngầm trong đơn giá, nhiều khoản không. Hỏi rõ từng dòng giúp tránh tranh cãi khi phát sinh giữa chừng.
Lập dự toán cho nhà trên đất đồi theo thứ tự
Một dự toán đáng tin được xây từ dưới lên, theo trình tự thi công, không phải từ diện tích sàn xuống.
- Có bản vẽ địa hình, khảo sát địa chất và phương án nền; từ đó tính khối lượng đào đắp, tường chắn, móng.
- Lập danh mục hạ tầng ngoài nhà: đường nội bộ, bãi xe, thoát nước, cấp nước, cấp điện từ nguồn tới nhà, xử lý nước thải.
- Tính phần thân nhà theo bản vẽ kiến trúc và kết cấu, tách phần thô và hoàn thiện, chọn vật liệu cụ thể.
- Thêm chi phí vận chuyển và trung chuyển riêng cho từng nhóm vật liệu, sau khi hỏi rõ xe nào vào được tới đâu.
- Thêm hậu cần công trường theo số tháng thi công dự kiến.
- Thêm chi phí tư vấn: khảo sát, thiết kế, giám sát, thủ tục.
- Cộng một khoản dự phòng cho phát sinh, và một khoản riêng cho việc chỉnh hệ thoát nước sau mùa mưa đầu tiên.
Mức dự phòng phù hợp tùy độ chắc chắn của số liệu: khảo sát càng kỹ, thiết kế càng chi tiết thì dự phòng càng có thể nhỏ. Với công trình trên đất đồi, chủ đầu tư thường để dự phòng cao hơn nhà phố vì nhiều ẩn số hơn.
Ví dụ giả định: đọc hai báo giá cho cùng một ngôi nhà
Hai báo giá dưới đây là tình huống minh họa, không có con số thật. Mục đích là chỉ ra cách đặt hai báo giá lên cùng một mặt bằng để so sánh.
| Hạng mục | Báo giá A (trọn gói theo m² sàn) | Báo giá B (theo hạng mục, khối lượng) |
|---|---|---|
| Phần thân nhà | Có, tính theo diện tích sàn | Có, chia thô và hoàn thiện, ghi chủng loại vật liệu |
| San nền, đào đắp | Ghi "không bao gồm" | Có, theo khối lượng từ bản vẽ san nền |
| Tường chắn | Không nhắc tới | Có, theo chiều dài, chiều cao, loại tường |
| Thoát nước ngoài nhà | Không nhắc tới | Có, rãnh đỉnh, rãnh chân, cống, hố ga |
| Vận chuyển trung chuyển | Ghi "theo thực tế" | Có, ghi rõ điểm tập kết và phương tiện |
| Điện nước thi công, lán trại | Không rõ | Có dòng riêng |
Báo giá A nhìn thấp hơn ở dòng tổng, nhưng phần "không bao gồm" và "theo thực tế" chính là những khoản lớn trên đất đồi. Khi cộng đủ, thứ tự hai báo giá có thể đảo ngược. Đề nghị bên A tách hạng mục theo mẫu của bên B là cách công bằng để so sánh.
Cách giảm chi phí mà không giảm an toàn
Chọn chỗ đặt nhà ít đào đắp nhất. Một quyết định ở giai đoạn đầu có thể tiết kiệm nhiều hơn mọi chi tiết hoàn thiện cộng lại. Chấp nhận view kém hơn một chút để đặt nhà lên nền tự nhiên thường là đổi chác có lợi.
Chia nhỏ chênh cao. Nhiều mái thấp có cỏ thay cho một tường chắn cao; nhà giật cấp thay cho một mặt bằng lớn.
Chọn kết cấu nhẹ, cấu kiện chở được. Giảm móng, giảm tải lên mái dốc, giảm số chuyến xe.
Dùng vật liệu tại chỗ. Đá đào được làm kè, đất mặt giữ lại làm vườn, gỗ vườn đủ chuẩn làm chi tiết phụ.
Làm đúng mùa. Đào đắp, móng, thoát nước trong mùa khô; tránh ngày công chờ mưa và tránh sửa chỗ xói.
Làm theo giai đoạn. Hoàn thiện nền, thoát nước và một căn trước; khai thác, học từ mùa mưa đầu rồi mới xây tiếp.
Chốt thiết kế trước khi khởi công. Đổi ý giữa chừng là nguồn phát sinh tốn kém nhất ở công trình xa: đập phá phần đã làm, chở thêm vật liệu, thợ chờ. Dành thời gian mùa mưa để chốt bản vẽ đến từng chi tiết chính.
Những khoản không nên cắt
Có những khoản cắt đi thì tiền tiết kiệm được nhỏ hơn nhiều lần rủi ro tạo ra. Khảo sát địa chất ở chỗ đặt nhà kiên cố, thiết kế tường chắn và móng bởi kỹ sư, lỗ thoát nước và lớp lọc sau tường, rãnh đỉnh phía trên nhà, trồng cỏ phủ mái trước mùa mưa, giám sát lúc làm móng: đây là những thứ khi bị bỏ đi, hậu quả thường đến trong một hai mùa mưa và sửa chữa tốn kém hơn nhiều.
Một khoản khác hay bị cắt là phần chống ẩm, chống mối cho kết cấu gỗ và chống gỉ cho thép. Ở vùng ven hồ ẩm, những khoản này quyết định tuổi thọ của công trình. Tiết kiệm lúc đầu thường biến thành chi phí thay thế cấu kiện sau vài năm.
Nếu ngân sách không đủ cho toàn bộ kế hoạch, cách lành mạnh là thu nhỏ quy mô (ít căn hơn, diện tích nhỏ hơn) chứ không hạ chuẩn phần nền móng và thoát nước. Một căn nhỏ đứng vững có thể mở rộng sau; một khu lớn làm ẩu thì khó cứu.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà trên đất dốc đắt hơn đất bằng bao nhiêu phần trăm?
Không có tỷ lệ chung đáng tin, vì phụ thuộc độ dốc, chỗ đặt nhà, địa chất, đường vào và phương án kết cấu. Có lô gần như không chênh vì có mặt bằng tự nhiên sát đường, có lô chênh nhiều do cần tường chắn cao và trung chuyển vật liệu xa. Cách biết chính xác là lập dự toán theo khối lượng thật.
Báo giá trọn gói của nhà thầu có đáng tin không?
Đáng tin khi kèm danh mục hạng mục, khối lượng và vật liệu cụ thể, ghi rõ bao gồm và không bao gồm những gì. Trên đất đồi, hãy hỏi riêng về san nền, tường chắn, thoát nước ngoài nhà, vận chuyển trung chuyển và điện nước thi công, vì đây là các khoản hay bị để ngoài.
Có nên tự mua vật liệu để tiết kiệm không?
Có thể tiết kiệm nếu bạn có người ở gần để nhận hàng, kiểm số lượng, bảo quản và điều phối đúng lúc. Ở xa thì dễ phát sinh: thiếu hàng làm thợ chờ, thừa hàng bị hỏng, tranh cãi trách nhiệm hao hụt. Nhiều chủ nhà chọn tự mua vật liệu hoàn thiện, để nhà thầu lo phần thô.
Nên để dự phòng bao nhiêu cho nhà trên đất dốc?
Tùy mức độ chắc chắn của khảo sát và thiết kế. Khi đã khảo sát địa chất, có bản vẽ chi tiết và nhà thầu báo theo khối lượng, dự phòng có thể vừa phải. Khi còn nhiều ẩn số về nền, đường vào, nguồn nước, nên để dự phòng cao hơn và giữ một khoản riêng để chỉnh thoát nước sau mùa mưa đầu.
Xây vào mùa mưa có rẻ hơn vì thợ rảnh không?
Nhân công có thể dễ tìm hơn, nhưng các chi phí khác tăng: vật liệu khó chở, ngày nghỉ vì mưa, đất không đầm được, mái mới đào dễ sạt và phải sửa. Với phần đất, móng và thoát nước, mùa mưa thường làm tổng chi phí cao hơn. Phần hoàn thiện trong nhà đã có mái thì làm mùa mưa hợp lý hơn.
Có nên xây từng giai đoạn không?
Thường là cách hợp lý với khu lưu trú: làm nền, thoát nước, hạ tầng chung và một hai căn trước, vận hành, quan sát qua mùa mưa, rồi mở rộng. Cần thiết kế tổng thể từ đầu để các giai đoạn sau không phải đào phá phần đã làm.