Lô view hồ trên đồi cao thường cho tầm nhìn rộng, bền, khó bị che và an toàn với nước hồ; lô thấp gần nước cho cảm giác thân mật với mặt hồ nhưng gánh nhiều rủi ro hơn về ranh lòng hồ, sạt bờ, độ ẩm và việc bị che view. Giữa hai kiểu ấy, độ dốc của lô mới là thứ quyết định bạn dùng được bao nhiêu đất và tốn bao nhiêu tiền để có một mặt bằng đặt nhà.
Quanh hồ Tà Đùng, địa hình là đồi bát úp và sườn dốc xen thung lũng, nên hầu như lô nào cũng nghiêng. Diện tích trên sổ là diện tích mặt chiếu bằng, không nói gì về độ dốc. Hai lô cùng diện tích, một lô thoải, một lô dốc đứng, khác nhau cả về chi phí san nền, kè, đường nội bộ lẫn chỗ đặt được công trình. Bài này giúp bạn so lô cao với lô thấp, tự ước độ dốc tại thực địa và quy đổi ra "diện tích dùng được". Kỹ thuật xây trên đất dốc được bàn kỹ ở danh mục xây dựng; ở đây dừng ở bước chọn lô.
Lô trên cao, lô lưng chừng, lô thấp: so nhanh
Một sườn đồi nhìn ra hồ thường chia làm ba phần: phần đỉnh và vai đồi, phần lưng chừng, phần chân sát nước. Mỗi phần có tính cách riêng.
| Tiêu chí | Đỉnh, vai đồi | Lưng chừng sườn | Chân đồi, gần nước |
|---|---|---|---|
| Tầm nhìn | Rộng nhất, thấy nhiều đảo và đồi xa | Vẫn rộng, mặt hồ gần hơn | Mặt nước sát nhưng tầm nhìn hẹp |
| Khả năng bị che | Thấp | Trung bình, phụ thuộc lô phía dưới | Cao nếu có lô phía trước, nhưng thấp nếu trước mặt là lòng hồ |
| Độ dốc | Đỉnh thường thoải, vai có thể dốc | Thường dốc nhất | Thoải dần nhưng nền có thể yếu, ẩm |
| Gió | Mạnh, lộng | Vừa phải | Ít gió nếu trong vịnh, mạnh nếu mũi đất |
| Nước sinh hoạt | Khó nhất, giếng sâu hoặc bơm cao | Trung bình | Dễ hơn nhưng nước hồ không dùng thẳng được |
| Đường vào | Có khi chạy theo sống đồi, thuận | Đường cắt ngang sườn, mùa mưa trơn | Phải đi xuống dốc, mùa mưa khó lên |
Không phần nào thắng tuyệt đối. Điều đáng để ý là phần lưng chừng, hay được rao với hình ảnh đẹp, cũng thường là phần dốc nhất, tốn công nhất để có mặt bằng.
Vì sao đất cao thường giữ giá trị view bền hơn
Từ trên cao, bạn nhìn qua đầu các lô phía dưới. Dù ai đó xây nhà hay trồng cây ở lưng chừng sườn, đường nhìn ra hồ của bạn vẫn còn, vì nó đi qua phía trên những thứ ấy. Đây là lý do những lô ở vai đồi có view khó bị lấy mất hơn những lô gần nước, nơi chỉ cần một ngôi nhà hai tầng ở lô bên dưới là che gần hết.
Lô cao cũng cách xa mặt hồ về độ cao, nên không lo nước hồ dâng, không chạm vùng bảo vệ hồ chứa, ít ẩm và ít sương đọng. Nhìn từ trên cao, sự thay đổi mực nước theo mùa cũng ít gây hụt hẫng: hồ có thu nhỏ lại vào mùa khô thì vẫn là một mặt nước giữa các đảo, không phải một bãi đất đỏ ngay trước hiên.
Bù lại, lô cao thường xa đường chính hơn, phải đi lên dốc, kéo điện và đưa nước lên tốn hơn. Gió mạnh, mùa mưa có những ngày mây sà xuống che hết cảnh. Những điều đó không làm giảm giá trị view lâu dài, nhưng làm tăng chi phí và công sức để ở được, và cần được tính vào giá mua.
Độ dốc và diện tích dùng được
Diện tích trên sổ đỏ là diện tích chiếu bằng, không phản ánh độ dốc. Trên một lô dốc, bạn không thể đặt nhà ở bất cứ đâu: phải tạo mặt bằng bằng cách đào, đắp, kè, và cứ mỗi mét mặt bằng nằm ngang lại phải có một mái taluy hay một bức kè đi kèm. Khi độ dốc tăng, phần đất phải để làm taluy, kè, đường nội bộ và thoát nước tăng nhanh, phần còn lại để đặt nhà và sân giảm đi.
Người làm nghề thường nói nôm na theo ba mức. Sườn thoải, nghiêng nhẹ như một con dốc đi bộ không mỏi chân, xây gần như tự do, chỉ cần san ít. Sườn vừa, đi lên phải hơi cúi người, cần chia bậc, kè thấp, nhà làm theo kiểu lệch tầng. Sườn dốc, phải bám tay vào cây hay đất mới lên được, chỉ còn vài chỗ đặt được công trình nhỏ, phần lớn phải để cây giữ đất.
Để quy đổi, hãy tự hỏi: trên lô này, có bao nhiêu chỗ đủ rộng để đặt một ngôi nhà nhỏ cùng sân trước mà không phải kè cao? Con số ấy, chứ không phải tổng diện tích trên sổ, mới là thứ bạn đang thật sự mua để xây. Phần dốc còn lại vẫn có giá trị làm vườn, làm cảnh, giữ khoảng cách, nhưng không nên được tính tiền như đất xây.
Ước độ dốc tại thực địa không cần máy đo
Kỹ sư sẽ đo chính xác khi thiết kế; ở bước chọn lô, ước được độ dốc thô đã đủ để so sánh.
- Dùng ứng dụng đo độ nghiêng có sẵn trên nhiều điện thoại: đặt điện thoại lên một tấm ván dài hai, ba mét đặt dọc theo sườn, đọc số độ.
- Cách thô hơn: đứng ở điểm thấp, nhìn ngang tầm mắt vào sườn phía trên, ước xem đường ngang tầm mắt chạm đất cách chân bao xa. Mắt người cao khoảng một mét rưỡi; nếu chạm đất cách chừng ba mét, sườn khá dốc.
- Đo ở nhiều chỗ, nhất là chỗ định đặt nhà và chỗ định làm đường vào, không chỉ đo một điểm.
- Đi bộ từ đường vào tới chỗ đặt nhà rồi xuống phía hồ, để ý chỗ nào phải bám tay, chỗ nào trơn khi ẩm.
- Ghi lại trên bản phác: vùng thoải, vùng vừa, vùng dốc. Tô vùng thoải bằng màu khác để thấy ngay diện tích dùng được.
- Hỏi chủ đất hoặc người làm vườn quanh đó: mùa mưa chỗ nào sạt, chỗ nào nước chảy thành dòng.
Có bản phác này, bạn so hai lô cùng diện tích sẽ thấy rõ lô nào thật sự rộng hơn để xây.
Cao thêm vài chục mét có khác về khí hậu không
Trên cùng một sườn đồi, chênh lệch độ cao giữa chân và vai đồi có khi chỉ vài chục mét, không đủ để nhiệt độ trung bình khác nhau đáng kể. Nhưng vi khí hậu lại khác rõ. Ban đêm, không khí lạnh nặng hơn chảy dần xuống chỗ trũng và mặt hồ, nên chân đồi gần nước thường lạnh và ẩm hơn vào sáng sớm, sương đọng dày hơn. Vai đồi thoáng hơn, sương mỏng hơn, nhưng gió lộng hơn.
Vào mùa mưa, mây thấp đôi khi phủ lên vai đồi và đỉnh đồi, có những buổi sáng ở trên cao chỉ thấy một màu trắng, trong khi dưới thấp vẫn nhìn được mặt hồ. Ngược lại, có những sáng sương dày đặc nằm trên mặt hồ, đứng ở vai đồi nhìn xuống thành một biển mây, cảnh mà lô dưới thấp không có.
Những khác biệt này ảnh hưởng tới việc chọn vật liệu, cách chống ẩm và cả cảm giác sống. Người dễ bị lạnh, người có con nhỏ hay người già có thể thấy lô cao, khô thoáng dễ chịu hơn. Người thích không khí yên, ít gió lại hợp lô trũng trong vịnh hơn.
Những rủi ro riêng của đất dốc quanh hồ
Đất đỏ bazan khi bão hòa nước. Đất đỏ tơi xốp, thoát nước tốt khi khô, nhưng sau nhiều ngày mưa liên tục có thể trở nên nặng và trượt. Cắt sườn để làm mặt bằng mà không có kè, không có thoát nước là nguyên nhân sạt phổ biến.
Nước từ lô phía trên. Lô ở lưng chừng hứng nước mưa chảy từ các lô phía trên xuống. Nếu lô trên bê tông hóa nhiều, nước chảy về lô dưới nhiều hơn. Cần biết dòng nước đi qua lô ở đâu.
Đường vào dốc. Một con dốc ô tô đi được mùa khô có thể thành trượt trơn mùa mưa. Xe chở vật liệu nặng càng khó.
Chi phí ẩn. Kè, taluy, đường nội bộ, rãnh thoát nước có thể chiếm phần đáng kể ngân sách xây dựng trên đất dốc. Những khoản này nên được tính trước khi trả giá cho lô.
Thảm cây giữ đất. Chặt sạch cây để "phát quang view" là sai lầm hay gặp; rễ cây đang giữ cả sườn. Mở view nên làm bằng cách tỉa chọn lọc, giữ cây ở phần dốc.
Ví dụ giả định: hai lô cùng diện tích trên sổ
Để thấy diện tích dùng được quan trọng thế nào, xét hai lô giả định có cùng diện tích trên sổ, cùng loại đất, cùng nhìn ra hồ. Con số dưới đây chỉ để minh hoạ cách nghĩ, không phải số đo của lô thật nào.
| Tiêu chí | Lô A (sườn thoải, có bậc) | Lô B (sườn dốc đều) |
|---|---|---|
| Phần đặt nhà và sân không cần kè cao | Khoảng một phần ba diện tích | Một hai khoảng nhỏ, chỉ vừa một ngôi nhà |
| Đường nội bộ | Ngắn, đi theo bậc tự nhiên | Phải làm đường uốn lượn, chiếm nhiều đất |
| Kè, taluy, thoát nước | Kè thấp ở vài chỗ | Kè ở hầu hết chỗ cắt sườn |
| Số căn lưu trú có thể đặt | Vài căn rải theo bậc | Một căn chính, khó thêm |
| Phần để cây giữ đất | Ít | Phần lớn diện tích |
Nếu hai lô được rao cùng mức giá, lô A thực chất rẻ hơn khi tính theo diện tích dùng được, và còn tiết kiệm khoản kè, đường. Nếu lô B có view đẹp hơn hẳn, bạn cần tự hỏi phần chênh về view có đáng bằng phần chênh về chi phí xây và diện tích mất đi không. Câu trả lời tùy mục tiêu: nghỉ dưỡng riêng một căn có thể chấp nhận lô B, làm nhiều căn đón khách thì lô A hợp hơn.
Chọn độ cao theo mục tiêu và theo sức chịu chi
Người mua để nghỉ dưỡng riêng, ưu tiên sự yên tâm lâu dài, thường hợp với lô ở vai đồi hoặc lưng chừng có một khoảng thoải đặt nhà. View bền, an toàn với nước hồ, sống khô ráo. Chấp nhận đi lên dốc một chút và tốn thêm cho điện nước.
Người định làm vài căn lưu trú cần nhiều mặt bằng nhỏ rải trên sườn, nối với nhau bằng lối đi. Lô có nhiều bậc thoải tự nhiên là lô quý, vì mỗi bậc có thể đặt một căn mà không phải kè lớn. Lô dốc đều từ trên xuống thì mỗi căn đều cần kè riêng.
Người thích gần nước nên tìm lô có phần cao để đặt nhà và phần thấp làm vườn dẫn xuống bờ, thay vì lô nằm trọn dưới thấp. Như vậy vừa có lối dạo xuống hồ, vừa không phải đặt công trình ở nơi rủi ro.
Ở mọi trường hợp, đừng để tổng diện tích lớn đánh lừa. Một lô nhỏ hơn nhưng thoải, đường vào ổn, có thể đáng giá hơn một lô rộng gấp đôi mà phần lớn là sườn dốc đứng.
Câu hỏi thường gặp
Đất view hồ trên đồi cao có tốt hơn đất gần nước không?
Không tốt hơn tuyệt đối, nhưng thường bền hơn về view và an toàn hơn với nước hồ. Đất cao khó bị che, không lo nước dâng, ít ẩm. Đổi lại đường lên dốc, kéo điện nước tốn, gió mạnh hơn. Đất gần nước thân mật hơn với mặt hồ nhưng nhiều rủi ro về ranh, sạt bờ và bị che view.
Lô đất dốc bao nhiêu thì khó xây?
Khi đi lên phải bám tay vào cây hay đất là sườn đã dốc, chỉ đặt được công trình nhỏ ở vài chỗ và phải kè. Sườn đi bộ thoải mái thì xây gần như tự do. Con số chính xác và giải pháp nền móng nên do kỹ sư khảo sát địa hình, địa chất xác định.
Diện tích trên sổ có phải là diện tích xây được không?
Không. Diện tích trên sổ là diện tích chiếu bằng của thửa, còn diện tích xây được phụ thuộc loại đất, quy định mật độ xây dựng và địa hình. Trên đất dốc, một phần lớn có thể phải dành cho taluy, kè, đường nội bộ và cây giữ đất.
Có nên chặt bớt cây để mở view cho lô trên đồi không?
Nên tỉa chọn lọc thay vì chặt sạch. Rễ cây đang giữ sườn dốc khỏi sạt, nhất là trên đất đỏ bazan mùa mưa. Mở một vài khoảng nhìn có chủ đích, giữ cây ở phần dốc, vừa có view vừa giữ được đất. Cây trên đất rừng thì không được tự ý chặt.
Lô đất ở lưng chừng đồi cần để ý gì nhất?
Đây thường là phần dốc nhất của sườn và hứng nước mưa từ các lô phía trên. Cần biết dòng nước chảy qua lô ở đâu, có chỗ thoải để đặt nhà không, và lô phía dưới có thể xây cao che view không. Đường vào cắt ngang sườn cũng nên được đi thử vào mùa mưa.
Đất cao có khó tìm nước sinh hoạt không?
Thường khó hơn đất thấp. Có thể phải khoan giếng sâu, mà vùng đá bazan có chỗ trúng mạch, có chỗ không. Bơm nước từ dưới thấp lên cũng tốn điện và thiết bị. Nên hỏi các hộ quanh đó về độ sâu giếng và lượng nước mùa khô trước khi quyết định.